30-jährige Hypotheken; ich hasse sie

Ich hasse sie, nicht "Hausbesitzer", sondern Hypotheken. Das Schlimmste ist die 30-jährige Hypothek, bei der ein "Hausbesitzer" in den ersten zehn Jahren (den ersten 120 Monatsraten) nur etwa 15% des Grundbetrags seiner Hypothek abbezahlt. Die 30-jährige Hypothek ist der Industriestandard, denn die Banken lieben sie. Da die "Hausbesitzer" den "Experten" in der Immobilienbranche vertrauen, bleiben die meisten Menschen bei einer 30-jährigen Hypothek hängen. Und das ist wirklich schade, denn eine Hypothek mit einer Laufzeit von 20 Jahren ist für "Hausbesitzer" ein viel besseres Angebot.

Doch bevor wir uns damit befassen, sollten wir zunächst einen Blick auf den obigen Hypothekenchart werfen: Im Oktober 1981 erreichten die Hypothekenzinsen mit 18,53% ihren Höchststand. 40 Jahre später, im Januar 2021, erreichten die Hypothekenzinsen ihren Tiefpunkt bei 2,65%. Was bedeutet das? Nun, die Tatsache, dass die Hypothekenzinsen 1981 auf 18,53% stiegen, ist ein Artefakt der massiven Inflation, die die US-Dollar-Wirtschaft erlebte, weil die US-Regierung ihre Verpflichtung ignorierte, den Dollarumlauf auf das Gold zu beschränken, das das US-Finanzministerium seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs hält.

Von 1934 bis 1971 betrug der Dollarstandard 35 Dollar für jede Unze Gold im Besitz des US-Finanzministeriums, aber es war kein wirklicher Standard. Wie aus der nachstehenden Tabelle hervorgeht, hatten die vorangegangenen Regierungen bis zur "Schließung des Goldfensters" durch Nixon im August 1971 das Angebot an Dollar auf 198,82 Dollar je Unze Gold im Besitz des US-Finanzministeriums erhöht. Was ist das für eine 35-Dollar-Goldbindung? Und dann wird alles auf Präsident Nixon geschoben.

Im vergangenen Januar betrug das Dollarangebot (gemessen an den umlaufenden CinC-/Papierdollar) 8.763,39 Dollar für jede Unze Gold, die das US-Finanzministerium angeblich besitzt, aber höchstwahrscheinlich nicht besitzt. Erzählen Sie mir nicht, dass die "Geldpolitik" des FOMC auf eine niedrige Inflation abzielt, wenn sie in Wirklichkeit seit vielen Jahrzehnten eine massive Inflation verursacht hat. 1971 warb McDonalds mit einem Hamburger, einer Portion Pommes Frites und einer Cola für weniger als 1,00 Dollar. Für einen Dollar bekam man ein Mittagessen und acht Cent als Wechselgeld zurück. Was bekommt man heute für 1,00 Dollar bei McDonalds?

Warum alle, einschließlich der Federal Reserve, jetzt den Dollar zugunsten einer neuen Cyberwährung abschaffen wollen, ist in der nachstehenden Tabelle ersichtlich. Die "politischen Entscheidungsträger" haben den Dollar in den Ruin getrieben. Darüber hinaus wird die neue Cyberwährung es den "politischen Entscheidungsträgern" ermöglichen, aus jedem, der gezwungen wird, sie zu benutzen, einen Sklaven zu machen. Die wirtschaftliche Privatsphäre wird für amerikanische Bürger und jeden anderen, der sie benutzt, unmöglich werden. Es ist ein echtes "Zeichen des Biestes", direkt aus der Bibel. Habt Angst, habt große Angst vor dieser neuen Cyberwährung.



Nach der Aufhebung der 35-Dollar-Goldbindung im August 1971 stiegen die Anleiherenditen, Zinssätze und Hypothekenzinsen in den zweistelligen Bereich und erreichten 1981 ihren Höhepunkt. Ab 1981 begann dann ein riesiger 40-jähriger Bullenmarkt auf den Anleihe- und Immobilienmärkten. Wie sich das auf den Immobilienmarkt auswirkte, zeigt die nachstehende Tabelle. "Hausbesitzer" gehen zu einer Bank, um eine Hypothek aufzunehmen, und denken dabei an die Immobilienpreise: Kann ich mir ein Haus zu diesem Preis leisten oder nicht?

Die Banker scheren sich einen Dreck um den Preis eines Hauses. Das tun sie wirklich nicht. Ihre einzige Sorge ist: Kann dieser potenzielle "Hausbesitzer" die 360 Monatsraten für die 30-jährige Hypothek aufbringen, die ich für ihn aufnehmen werde? Und das war's! Ein Blick auf die nachstehende Tabelle zeigt, wo sich unser "Hausbesitzer" eine monatliche Zahlung von 1.000 Dollar leisten könnte, auf die sich die Bank konzentriert. Im Oktober 1981, als die Hypothekenzinsen mit 18,53% ihren Höchststand erreichten, konnte er sich ein Haus im Wert von 64.490 Dollar leisten. Ein sehr schönes Haus der oberen Mittelklasse im Jahr 1971.



40 Jahre später, als die Kinder dieses Haus nach dem Tod ihrer Eltern verkauften, waren sie erstaunt, dass das Haus ihrer Eltern einen Wertzuwachs von 248.200 Dollar hatte. Der neue "Hausbesitzer" konnte sich mit seiner monatlichen Zahlung von 1.000 Dollar nun ein Anwesen im Wert von einer Viertelmillion Dollar leisten, da die Hypothekenzinsen auf 2,65% gesunken waren. In Wirklichkeit handelt es sich aber um dasselbe Haus, das nun ein neues Dach, neue Fenster und neue Rohrleitungen benötigt.

Bullenmärkte machen Spaß, aber Bärenmärkte nicht. Angesichts steigender Anleiherenditen, Zinsen und Hypothekenzinsen wird es noch lange Zeit einen Bärenmarkt für Schulden geben. Für den Immobilienmarkt bedeutet das eine Deflation der Immobilienwerte, vielleicht für Jahrzehnte.

Warum ich Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren hasse, zeigt die nachstehende Tabelle, die drei Hypotheken mit einem Zinssatz von jeweils 5% zeigt. Die Leute mögen die 30-jährige Hypothek, da sie die niedrigste monatliche Rate hat. Die monatlichen Zahlungen für die 20- und 15-jährige Hypothek sind jedoch höher, da mit jeder monatlichen Zahlung das Kapital der Hypothek in größerem Umfang getilgt wird. Mit anderen Worten: Die Zahlungen sind höher, weil der "Hausbesitzer" seine Hypothek abbezahlt. Vergleicht man die Gesamtkosten dieser Hypotheken, d. h. Kapital und Zinsen, so ist die 30-jährige Hypothek 22% teurer als die 20-jährige Hypothek und 36% teurer als die 15-jährige Hypothek.



Und dann hat auch die Zeit, die ein Mensch mit einer 30-jährigen Hypothek verbringt, ihren Preis. Wenn ein Hausbesitzer, der oben eine Hypothek mit einer Laufzeit von 20 Jahren aufnimmt, die monatliche Zahlung von 1.980 Dollar auf 30 Jahre ausdehnt, hat er in 30 Jahren ein vollständig abbezahltes Haus sowie 237.584 Dollar an Ersparnissen. Mit Zinszahlungen oder Kapitalgewinnen könnte diese Summe von fast einer Viertelmillion Dollar viel mehr wert sein. Die 15-jährige Hypothek wäre sogar noch besser, mit 427.028 Dollar auf der Bank und einem vollständig abbezahlten Haus nach 30 Jahren.

Ich hasse es, Geld zu schulden. Schulden sind mir unheimlich. Kommen wir also von den Hypotheken zu den Unternehmensanleihen, die eine Rendite auf das investierte Geld abwerfen. Mag ich Anleihen? Nein, ich mag sie nicht. Auch die Anleihemärkte wurden von den Idioten, die beim FOMC die "Geldpolitik" diktieren, gründlich in den Sand gesetzt. Sehen Sie die vertikale Linie im September 2011 im Chart unten? Das war Doktor Bernankes "Operation Twist", eine "Politik", die die Anleiherenditen nach unten treiben sollte, um "das Wirtschaftswachstum anzukurbeln". Das sollte Ihnen sagen, was passieren wird, wenn die Anleiherenditen wieder in Richtung zweistelliger Werte steigen.

"New York (CNNMoney), 22. September 2011 - Die Federal Reserve kündigte am Mittwoch "Operation Twist" an, eine weithin erwartete Simulationsmaßnahme, die eine Politik aus den 1960er Jahren wiederbelebt. Die Politik beinhaltet den Verkauf von kurzfristigen Staatsanleihen im Wert von 400 Mrd. USD im Austausch für die gleiche Menge an längerfristigen Anleihen, beginnend im Oktober und endend im Juni 2012.