Ein Immobiliencrash schlimmer als 2008?
16.12.2023 | Michael Pento
Ich spreche oft über die Blasen, die es bei Anleihen und Aktien gibt, und über die extremen Bewertungsniveaus, die dort zu finden sind. Ich möchte jedoch betonen, dass auch der Immobilienmarkt dysfunktional ist und sich am Rande einer Klippe befindet. Ich erwähne zwar häufig, dass das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen so hoch ist wie nie zuvor, aber ich habe die Kosten für Wohneigentum im Vergleich zur Miete noch nicht erwähnt. Der Kauf eines Hauses ist jetzt mehr als 50% teurer als das Wohnen zur Miete. Der bisherige Höchststand dieser Kennzahl wurde vor dem Immobiliencrash und der Finanzkrise von 2008 erreicht. Damals war es nur 33% teurer, ein Haus zu kaufen, als es zu mieten. Nach Angaben der Federal Reserve Bank of Atlanta verschlangen die jährlichen Zahlungen für Wohneigentum, einschließlich Steuern und Versicherungen, 46,4% des mittleren Haushaltseinkommens in den USA (Stand: Oktober), was einen Rekordwert darstellt. Vor COVID lag dieser Wert bei nur 29% des mittleren Haushaltseinkommens.
Die COVID-Hypothekenstundungsprogramme für FHA-versicherte Hypotheken und Umkehrhypotheken endeten am 30. November 2023. Diese Personen haben seit Anfang 2020 keine Hypothekenzahlung mehr geleistet, und 15% aller Hypotheken sind FHA-versichert. Dies wird nicht nur zu einer Verlangsamung der Wirtschaft beitragen, sondern auch das Angebot an Häusern auf dem Markt erhöhen, was die Preise unter Druck setzen dürfte. Die jüngsten Verkaufsdaten zeigen, dass sich bereits Risse im Fundament zeigen. Der Median der Verkaufspreise für neue Eigenheime fiel im Oktober um 18% gegenüber dem Vorjahr.
Kostenloses Geld ermutigte die Wall Street, Einfamilienhäuser in einem größeren Ausmaß als je zuvor aufzukaufen, was die Preise in die Höhe trieb, die für Erstkäufer unerschwinglich waren. Dann vermietete die Wall Street diese Häuser an Menschen, die es sich nicht mehr leisten konnten, sie zu besitzen. Nach Angaben der National Association of Realtors sind nur 23% der Häuser in den USA für einen Erstkäufer erschwinglich. Vor einem Jahr lag diese Zahl noch bei 50%. Mit einem Anteil von 20% bis 25% aller Häuser, die als Kapitalanlage genutzt werden, befindet sich der Immobilienmarkt auf dünnem Eis.
Die größte Gefahr besteht darin, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern und Wohnungen stark ansteigen könnte, wenn die Arbeitslosigkeit zunimmt. Wenn die Menschen ihre Arbeit verlieren, können sie ihre Miete nicht mehr bezahlen. Die Investoren an der Wall Street werden dann feststellen, dass Immobilieninvestitionen nicht mehr so günstig sind, wenn der Cashflow ausbleibt und die Preise für ihre Häuser zu fallen beginnen. Dann könnte es zu einem Ansturm auf das Geld kommen, um den massiven Preisanstieg der letzten Jahre zu sichern.
Die Wahrheit ist, dass der Markt für Immobilientransaktionen eingefroren ist. Die Nachfrage nach neuen Hypotheken ist im Jahresvergleich um 20% zurückgegangen. Übrigens sind die anstehenden Hausverkäufe im Oktober um 8,5% im Jahresvergleich auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erfassung durch die National Association of Realtors im Jahr 2001 gefallen. Ja, das schließt die Zeit während der Großen Rezession und des Immobiliencrashs von 2008 ein.
Das Hauptproblem ist, dass das gesamte Bankensystem weitgehend zahlungsunfähig ist, und zwar bevor die Kreditausfälle in die Höhe schnellen. Die Banken zahlen für ihre Hypotheken weniger als das, was sie anbieten müssen, damit die Einleger nicht fliehen. Nach Angaben von Whalen Global Advisors haben 54% aller Hypotheken in den USA einen Zinssatz zwischen 2,5% und 4%, und das bei einem Zinssatz für Staatsanleihen von über 5%. Warten Sie nur, bis die Rezession kommt! Natürlich beschränkt sich das Problem auf dem Immobilienmarkt nicht nur auf Einfamilienhäuser. Gewerbliche Immobilien sind ebenfalls ein großes Problem und befinden sich in einer viel schlechteren Situation als vor der Großen Rezession.
Gewerbliche MBS leiden unter dem gleichen starken Anstieg der Zinssätze in den letzten zwei Jahren wie Wohn-MBS. Darüber hinaus sind die Werte von Gewerbeimmobilien aufgrund des Phänomens der Heimarbeit gesunken, das sich aus technologischen Verbesserungen und veränderten Wünschen der Arbeitskräfte nach dem Ende des Kalten Krieges ergeben hat. Die kommende Rezession wird den Wertverfall dieser Immobilien nur noch verstärken.
Der zusammengebrochene Immobilienmarkt offenbart den wirklich fragilen Zustand der US-Wirtschaft. Der Hauptunterschied zwischen 2008 und heute besteht darin, dass die Inflation über dem Zielwert der Fed liegt und die US-Regierung sich in einem viel tieferen Zustand der Zahlungsunfähigkeit befindet. Daher ist ein massives fiskal- und geldpolitisches Rettungspaket, das auch nur annähernd den Umfang hat, der zur Rettung des Finanzsystems und der Märkte während der GFC notwendig war, eine unhaltbare Lösung. Die Höhe der vom Finanzministerium zu emittierenden und dann von der Fed zu monetarisierenden Schulden wäre für die Anleiherenditen katastrophal und würde die Inflation in die Höhe treiben. Dies würde wenig zur Rettung der Immobilienkrise 2.0 beitragen und noch weniger für die Wirtschaft.
Die Geschichte hat gezeigt, dass die Kreditkosten etwa 200 Basispunkte über dem Consumer Price Index liegen müssen, um den Kampf gegen die Inflation zu gewinnen. Da der Consumer Price Index immer noch über 3% liegt und die Kerninflation 4% im Jahresvergleich beträgt, bedeutet dies, dass die Zinssätze auf dem derzeitigen Niveau von 5% und mehr bleiben sollten, bis die Inflation vollständig besiegt ist. Das Problem ist, dass die fiskalpolitische Situation der USA bei einem solchen positiven Realzinsregime unhaltbar wird.
Daher können die USA entweder die Inflation bekämpfen und über eine Billion Dollar im Jahr allein für Zinszahlungen aufwenden, was die Zahlungsunfähigkeit des Finanzministeriums verschlimmern und eine Reihe von ständig fehlschlagenden Anleiheauktionen riskieren würde. Oder man senkt die Zinssätze recht schnell und sieht zu, wie die Inflation unaufhaltsam ansteigt und den Lebensstandard des amerikanischen Durchschnittsverbrauchers zerstört. Die von der Regierung getroffenen Entscheidungen erfordern unterschiedliche Handelsstrategien. Die PPS hat einen Plan für alle Wege.
Im Moment nehmen wir eine defensive Haltung ein, während wir auf das Signal warten, den Markt Netto zu shorten. Die Finanzbedingungen und die Kreditspreads sind nach wie vor viel zu ruhig, um Leerverkäufe von Aktien zu tätigen. Daher bleiben wir geduldig. Physisches Gold ist eine wichtige Position, 1-3-jährige Staatsanleihen bieten Rendite und Sicherheit, und defensive, nicht konjunkturabhängige Aktien sind der beste Weg, um den verbleibenden Aufschwung des Bärenmarktes zu überstehen.
Angesichts der Panikmache auf der heutigen FOMC-Pressekonferenz und der Punktdiagramme für Zinserhöhungen, die von einer weiteren Zinserhöhung bis hin zu drei Zinssenkungen im nächsten Jahr reichen, ist klar, dass Powell und der Rest seiner verächtlichen Kohorte von Fälschern plötzlich erkannt haben, dass die Wirtschaft bereits ins Stocken geraten ist und ohne eine Kehrtwende zu einer lockeren Geldpolitik völlig zusammenbrechen würde. Allerdings wird die Fed die Kreditkosten höchstwahrscheinlich viel zu wenig und zu spät senken. Die Geschichte ist in dieser Hinsicht unzweideutig. Nächste Woche werde ich versuchen zu beweisen, warum die Rezession und Phase II des Bärenmarktes, die Ende 2021 begann, auch 2024 noch fest auf der Tagesordnung steht.
© Michael Pento
www.pentoport.com
Der Artikel wurde am 14. Dezember 2023 auf www.pentoport.com veröffentlicht und exklusiv für GoldSeiten übersetzt.