Auf den Boden der Tatsachen: Immobiliensektor

Wieder einmal haben sich Immobilienmarktexperten auf scheinbar positive Nachrichtenfetzen gestürzt, um verkünden zu können, dass die heiß ersehnte "Talsohle" in Sicht ist. Eine Routine, die schon extrem fade ist. Aber die Medien scheinen es wohl nie Leid zu sein. Diesmal lautet die "gute" Nachricht, dass die prozentualen Verluste bei den Immobilienpreisen (laut Case-Shiller-Index) in Juli geringer ausfielen als noch im Juni. Obgleich der Bericht eine ganze Reihe negativer Zahlen und Angaben enthielt, wozu auch steigende Häuserbestände und der sprunghafte Anstieg von Zwangsverkäufen zählen, bekam der sich verlangsamende Immobilienpreisverfall die größte Aufmerksamkeit. Der berühmte Griff nach dem Strohhalm. In Wahrheit wurde Immobilien und Grundstücke seit Jahren stark überbewertet und der Prozess der Neubewertung und der Anpassung an realistische Preise hat gerade erst begonnen. Problematisch ist, dass nur wenige unter uns das Ausmaß dieser Anpassung zu verstehen scheinen und ebenso die damit einhergehenden Folgen für eine Wirtschaft, die von der Inflation des Anlagevermögen abhängt.

Gemeinhin kann gelten, dass der ein Jahrzehnt lang anhaltende Immobilienboom im Jahr 1996 begann und sich Mitte 2006 in Luft auflöste. Im Januar 1996 stand der Immobilienpreisindex Case-Shiller-Composite für 10 Städte bei 76 Punkten. Bis zum Juni 2006 hatte er sich verdreifacht und erreichte 226 - das ist mit Abstand der größte Zuwachs, den es in der Geschichte der USA gegeben hat. Seither ist der Index um 20% zurückgegangen - auf 180. Für jene, die geglaubt haben, die die nationalen Immobilienpreise würden nie fallen, sind diese 20% mehr als genug. In Wahrheit handelt es sich hierbei nur um so etwas wie eine Abschlagszahlung.

Als man noch davon ausging, dass die Preise für Immobilien und Grundstücke dauerhaft steigen würden, hatte der Preis einer Immobilie zwei Komponenten: das Haus als Unterkunft und das Haus als Investition. Die Komponente Unterkunft geht aus der eigentlichen Nützlichkeit und dem Wunsch nach einem Haus hervor, die Investitionskomponente entstand durch die in Zukunft zu erwartende Wertsteigerung. Meine Vermutung ist, dass ein 500.000 $-Haus in den Spitzenzeiten der Immobilien-Manie 250.000 $ für die Unterkunft und 250.000 $ für die Investitionskomponente in sich vereinigte.

Die potentielle Aufwertung und die Möglichkeit der Hausbesitzer, sie durch Refinanzierung und Eigenheimkredite abzuschöpfen, glichen die realen anfallenden Kosten für Immobilieneigentum aus, also Kosten wie Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherung und Instandhaltung. Der Hauptgrund für einen Käufer, eine Hypothek einzugehen, die 50% seines verfügbaren Einkommens verschlingen würde, war also der zu erwartende Ausgleich fast aller seiner Ausgaben über eine zukünftige Aufwertung. Ohne diesen zu erwartenden Mitnahmeeffekt wären die Käufer nicht bereit gewesen, solch atemberaubend hohe Preise für Immobilien zu zahlen oder sich auf erdrückende Hypothekenzahlungen einzulassen.

Kreditgeber gaben sich derselben Täuschung hin. Da auch sie glaubten, die Preise könnten nur steigen, wurden die Kreditauflagen einfach über Bord geworfen. Wenn die Sicherheit (das Haus) immer im Wert steigt, welchen Unterschied würde es also machen, ob die Käufer ihre Zahlungen schließlich leisten könnten? Anstatt auf die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers zu setzten, um das Risiko zu minimieren, setzten die Kreditgeber ausschließlich auf das Wertsteigerungspotential der Immobilie.

Seitdem die Preise für Immobilien und Grundstücke aber sinken, fangen Kreditgeber an, nur noch auf die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers zu achten. Infolge dieses Trends werden die Kreditstandards anziehen und die Hypothekenvergabe wird wieder an die Einkommen der Kreditnehmer gebunden sein. Zusätzlich werden die Anzahlungen größer ausfallen, was die steigende Wahrscheinlichkeit von Verlusten widerspiegelt, die mit gerichtlichen Vollstreckungen einhergehen. Als die Preise stiegen, fiel das Risiko einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung nicht ins Gewicht. Jetzt aber, da die Zahl der Vollstreckungen sprunghaft steigt und die Verwertungsraten weniger als 50 Cents pro Dollar betragen, sind die Risiken enorm.

Mit fallenden Immobilienpreisen werden Hypotheken somit weniger attraktiv - für Kreditnehmer, als auch für Kreditgeber. Die einzige Lösung in Bezug auf die Immobilienpreise ist, dass sie soweit fallen müssen, bis sie billig genug für die Käufer sind. Billig dahingehend, dass die Käufer sich die Hypothekenzahlungen leisten können (Zinsen und auch das eigentliche Kapital), ohne dabei auf zukünftige Wertsteigerung vertrauen und auf verlockende Zinsangebote und negative Tilgung zurückgreifen zu müssen. Auch müssten sie ausreichend Ersparnisse angelegt haben, um eine Anzahlung leisten zu können, die dem Schutz der Kreditgeber im Fall der Zahlungsunfähigkeit dient. Zudem bedeutet der Kollaps des Marktes für Hypothekensicherheiten auch, dass Häuser billig genug sein müssen - hinsichtlich unserer eingeschränkten nationalen Ersparnisse. Sie dienen als Kapitalgrundlage dieser Finanzierungen und wir werden wahrscheinlich einen Großteil des ausländischen Kapitals verlieren, das die Bubble am Leben gehalten hatte.

Natürlich muss man auch ehrlich sein, wenn es um die Gewinner und Verlierer dieser Kreditkrise geht. Nur, weil das Hypothekengeld knapp wird und die Kreditstandards verschärft werden, bedeutet das noch nicht, dass Menschen keine Häuser mehr kaufen können - es bedeutet nur, dass sie dafür weniger zahlen müssen und dass weniger neue Häuser gebaut werden. Deshalb werden die Verkäufer, die Bauunternehmen und jene, die bestehende Hypotheken besitzen oder sie versichern, zu den Verlierern zählen, wohingegen die Käufer zu den großen Gewinnern zählen. Trotz höherer Zinssätze und größeren Anzahlungen werden sie schließlich viel weniger Kredit aufnehmen müssen. Am Ende werden sie zu echten Hauseigentümern und keine verschuldeten Knechte. Wenn, wie so viele Makler behaupten, Hauseigentum wirklich der Amerikanische Traum ist, dann wird mit dem Immobilienpreiskollaps ein Traum wahr.


© Peter Schiff
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