Immobilieneinbruch - Was kommt noch?
19.06.2009 | Jan Kneist
In einem jüngst auf der Webseite www.marketoracle.co.uk erschienenen Artikel setzt sich Mike Shedlock mit der Frage auseinander, wie weit der Immobilienmarkt in den USA noch fallen kann. Nimmt man den Case-Shiller Index zu Hilfe, dann wäre der langfristige Preistrend bald erreicht, die gröbsten Verluste längen also hinter den Amerikanern. Ein ähnlicher Index von Thomas Lawler kommt zum gleichen Ergebnis, auch wenn er anders errechnet wird. Zu beachten ist aber, daß beide Indizes nebst Trendlinien bis 1950 zurückgerechnet wurden, jetzt aber ein echter Paradigmenwechsel droht.
Im folgenden Chart ist die Preis- und Eigenkapital-Entwicklung seit 1945 aufgetragen
In 1945 betrugen die Hypothekenschulden 18,6 Mrd. US$, die Hauser hatten einen Wert von 97,5 Mrd. US$, sie waren also rechnerisch zu 81% eigenkapitalfinanziert. Selbst große Preisverluste der Häuser wäre problemlos zu verkraften gewesen. Die blauen Balken zeigen den Anstieg der Hypothekenschulden auf 10,5 Billionen US$ in 2008. Schon seit einigen Jahren waren Immobilien immer höher beliehen worden, der Anteil Eigenkapital sank also beständig. Seit über 5 Jahren liegt der Wert der Immobilien jetzt unter der Summe ausstehender Schulden und während die Kreditsumme nur langsam fällt, gehen die Preise schnell nach unten. Ende 2008 lagen die Schulden bei 123,5% der Immobilienwerte.
Aktuell sei der Wert der Häuser, so Shedlock, auf unter 50% der Schulden gesunken. In den letzten Jahren speiste der "Wertzuwachs" der Immobilien ganz maßgeblich den Privaten Konsum in den USA, da immer höher Schulden aufgenommen wurden. Dementsprechend steigt die Zahl der Immobilienschuldner gewaltig, die im Verzug sind oder in Zwangsvollstreckung. Im 4. Quartal 2008 waren diese fast 8% aller Schuldner.
Während bei den Subprime-Hypotheken die größte Welle an Ausfällen vorbei zu sein scheint, steigen die Ausfallraten von erstklassig eingestuften Hypotheken massiv an. Eine mögliche Entwicklung dieser Ausfälle zeigt das folgende Schaubild.
Bekanntermaßen war der Wertzuwachs der Immobilien eine wichtige Quelle für den Erwerb weiterer Konsumgüter, indem die Hypotheken ständig erhöht wurden. So wurden in 2007 in den USA 11,77% der Auto-Neukäufe mit Krediterhöhungen auf die Immobilien bezahlt. Besonders extrem war das Konsumentenverhalten in Kalifornien, wo 29,83% dieser Käufe über die Hypotheken liefen.