Immobilien in der Krise

Uboot Hotel

Noch eine weitere Kategorie von Immobilie gibt es heute bereits überreichlich: Hotels. Es ist bekannte Tatsache, dass in deutschen Städten die Zimmerpreise für 4 und 5-Stern Hotels im internationalen Vergleich recht niedrig sind. Warum? Man hat gebaut, weil die Zinsen niedrig waren.

In Österreichs Feriengebieten sind über 50% der Hotels bereits "unter Wasser", d.h. die Kredite darauf sind höher als der Wert. Trotzdem finanzieren die Banken weitere "Verbesserungen" wie Wellness-Landschaften für 5 Mio. € das Stück. Man will offenbar das versenkte Geld noch nicht abschreiben.

Mit der Krise wird der Tourismus überall dramatisch einbrechen. Ich erwarte, dass Einbrüche auf 25% in der Depression kommen werden. Längerfristig wird sich die Branche wahrscheinlich auf 50...60% des heutigen Umfangs reduzieren. Grund: nur mehr viel weniger Leute werden sich Urlaubsreisen leisten können, wenn die Kreditbubble und die heutige Überbewertung der westlichen Währungen weg sind.

In der Depression in den USA ab 1929 ist etwa der Tourismus nach Florida dermassen stark eingebrochen, dass man vor Hunger die "Mägen knurren und die Zähne knirschen" hörte - bis New York.

Die Hotels werden sich noch weiter "unter Wasser" bewegen, bis die Banken sie geradezu verschenken werden. Auch hier ist keine kurzfristige Erholung zu sehen, da der heutige Bestand viel zu gross ist. Urlaubsreisen kommen aus dem verbliebenen (frei verfügbaren) Rest des Einkommens nach allen essentiellen Ausgaben. Dieser Rest wird für die Masse gering sein. Man sieht gerade in den USA, wie diese Ausgaben einbrechen - auch für Restaurants (http://www.whiskeyandgunpowder.com/Archives/2006/20060920.html)!


Shopping Malls und Büros

Die ganze westliche Welt ist "overstored", d.h. es gibt zu viele Einzelhandels-Geschäfte. Einen ersten Einbruch hat es 2002 und 2003 gegeben, inzwischen wird wieder fleissig weitergebaut. In Hamburg etwa stehen derzeit mehr Baukräne als Hafenkräne.

Das Problem bei diesen Bauten ist, dass sie meist erst in der Krise fertigwerden. Durch den vorangegangen Boom steigen viele Investoren ein und die Banken geben grosszügig Kredite. Durch die lange Laufzeit der Planungs und Bauphase kommt die Fertigstellung dann oft in die Krisenzeit und die Geschäfte und Büros sind kaum mehr zu vermieten. Es kommt sehr oft vor, dass erst der 2. oder 3. Besitzer damit Geld verdient, nachdem die früheren Besitzer pleite gegangen sind.


Rendite-Immobilien

Diese Art von Immobilie ist besonders bei deutschen Unternehmern als Altersversorgung beliebt, bringt sie doch im Normalfall laufende Mieteinnahmen. Solche Immobilien können sein: Mietwohnungen, Geschäfte, Büros.

Wenn dann noch die Möglichkeit der Steuerersparnis dazukommt, schaltet das Hirn aus. Die Legionen von "Investoren" die im ostdeutschen Immobilienboom der 1990er Jahre eingestiegen sind, haben sich in der Mehrzahl mindestens eine blutige Nase geholt. Viele von denen sind inzwischen in Konkurs gegangen. Diese "Investments" wurden natürlich auf Kredit eingegangen, ohne zu überlegen. Wirklich verdient haben natürlich nur die Bauträger und Vermittler, die die Folgerisiken nicht tragen mussten. Das sollte eine Warnung sein.

Auch hier gilt natürlich, dass es ein Überangebot von Immobilien in diesen Bereichen geben wird und die Preise und Mieteinnahmen daher real sinken werden.

Es sollte nicht vergessen werden, dass Banken in der Krise gerne Immobilienkredite an den "Einsamen Stern aus Texas" (Lone Star) verkaufen, so ist es mit HVB-Krediten passiert. Inzwischen kauft dieser Private Equity Fond ganze notleidende Banken in Deutschland. Die angeschlossenen Verwertungsfirmen verwerten die Kreditsicherheiten mit äusserster Brutalität, wie Zeitungsberichte zeigen.

Man sollte nicht vergessen, was von 1950 bis ungefähr 2000 funktioniert hat, muss in der Zukunft nicht unbedingt funktionieren. Etwa, wenn eine Bubble platzt.


Lichtblick Agrar-Immobilien

Wenn es sich lohnt, langfristig in Immobilien zu investieren, dann nur in Agrarflächen und Landwirtschafts-Betriebe. Aber erst, wenn das Platzen der Kreditbubble die heute verschuldeten Bauern von dort vertreibt.

Irgendwann werden sich die staatlichen und privaten Bürotürme leeren. Dann werden unzählige Menschen wieder auf das Land strömen und sich dort ihren Lebensunterhalt sichern müssen. Dann müssen die Bauern nicht mehr Landarbeiter für die Ernte aus Osteuropa importieren.

Essen müssen die Menschen immer. Daher werden Lebensmittel im Preis real drastisch steigen, verursacht auch durch die wesentlich höheren Energiekosten. Überlegen Sie sich einmal, was passiert, wenn Öl nur mehr für Gold oder Industriegüter (Artikel: Öl nur mehr gegen Gold?) gekauft werden kann. Menschliche Arbeitskraft wird dann viele Teile der heute hochmechanisierten Landwirtschaft ersetzen müssen.

Das Gute: bisher verlassene Landstriche werden wieder besiedelt.

Agrar-Rohstoffe sind derzeit real auf einem 200-Jahres-Tief. Hier ist eine Menge Steigerungspotential drinnen. Wenn es nicht mehr möglich ist, Agrargüter gegen Fiat-Money (= Kredit) zu importieren, dann werden diese Preise besondern in jenen Ländern steigen, die nicht Selbstversorger sind. Ausserdem ist zu erwarten, dass der EU-Agrar-Subventionswahnsinn wegen Geldmangels wegfällt, was die Preise weiter steigen lässt und heutige Agrar-Großstrukturen zerschlägt. Die Ausgaben für Lebensmittel werden in Zukunft einen grossen Teil der persönlichen Einnahmen auffressen.


Zusammenfassung

Immobilien sind in jeder Form von wirtschaftlicher Krise mit enormen Risiken verbunden, speziell, wenn sie in einer Bubble-Phase auf Kredit erworben wurden. Ihr Wert schrumpft drastisch, wenn diese Finanzierungs-Möglichkeit wegfällt. Besonders schlimm werden jene Immobilien-Besitzer betroffen sein, die "exotische Kredite" in Fremdwährung und variablen Zinsen einsetzen.

Der "Hebel" (Leverage mit Kredit) wirkt in beide Richtungen: nach oben und auch nach unten.

Ausserdem machen sie im wahrsten Sinn der Wortes "immobil", das heisst, man sie in der Krise kaum verkaufen und dorthin ziehen, wo es noch Arbeitsplätze gibt.

Obwohl eine schuldenfreie Wohnung oder Haus eine kostengünstige Bleibe in der Krise bildet, bleibt man daran örtlich gebunden. Bei einer solchen Immobilie mit einem Kredit darauf, ist man noch mehr daran gebunden, jedoch kann sie zur tödlichen Schuldenfalle werden. Die Hauskäufer in den USA mit exotischen Hypotheken wie "Option ARM" können derzeit ein Lied davon singen. Da ist es besser, zu verkaufen, den Kredit zurückzuzahlen und zu mieten.

Ferienwohnungen auf Kredit sind derzeit purer, finanzieller Selbstmord.

Ich werde immer wieder gefragt, ob man nicht einen bestehenden Immobilienkredit durch gleichzeitigem Goldbesitz "hedgen" kann. Das kann funktionieren, muss aber nicht. Besser ist es die Immobilie zu verkaufen, den Kredit zurückzuzahlen und den Rest in Gold/Silber zu investieren, dann zu mieten. Am Tiefpunkt der Krise kann man dann seine voraussichtlich benötigten 150 Gramm Gold ausgraben, und eine neue Immobilie kaufen.


© Walter K. Eichelburg



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