Demografie lässt Immobilienblase platzen
26.11.2004 | Robert Rethfeld
Todgesagte leben länger. Mit diesem knappen Satz könnte man den Zustand des US-Immobilienmarktes beschreiben. Seit dem Platzen der Aktienblase vor fünf Jahren glaubten viele an ein schnelles Ende des Baubooms in den USA. Stattdessen geschah das Gegenteil. Getrieben von Niedrigzinssätzen und dem schier unersättlichen Bedarf der Baby-Boom-Generation erklettern die Immobilienpreise Jahr für Jahr neue Höhen. Die Zahl der jährlich neu gebauten Einfamilienhäuser wird im Jahr 2004 die 1,1 Millionen-Grenze überschreiten. Das bedeutet gegenüber dem Jahr 2000 einen Zuwachs um 30 Prozent. Es scheint, als ob nichts die Idylle des Immobilien-sektors trüben kann. Und doch: Dunkle Wolken schieben sich dem Häuserboom entgegen. Getragen werden sie vom "Wind der Demografie".
Im Wochenend-Wellenreiter vom 22. Oktober 2004 - "Dow 40.000 mit Absturz-garantie" – erläuterten wir die Wichtigkeit der Altersgruppe um 47 Jahre. Wir zitierten Harry Dent mit der Aussage, dass die spendierfreudigsten US-Bürger in 2001 nach der 2000er Volkszählung diejenigen waren, die in 2001 das Alter von 47 Jahren erreichten. Da 80 Prozent des US-Bruttoinlandsprodukts durch den privaten Konsum bestimmt werden, ist der Einfluss dieser Altersgruppe auf die US-Wirtschaft nicht zu unterschätzen.
Und so schiebt sich der "Baby-Boomer-Berg" der 47jährigen wie der Elefant durch die Schlange ("Der kleine Prinz" lässt grüßen), bis der Elefant kleiner und kleiner wird: Die spendierfreudigen Jahrgänge schrumpfen spätestens ab 2008/2009. Doch schon jetzt wachsen sie nicht mehr, wie der obere Chart zeigt.
Der Chart macht deutlich, dass die Zahl der neu gebauten Einfamilienhäuser seit dem Beginn der 90er Jahre ohne Unterlass steigt. Doch der Chart zeigt auch, dass sich die günstige Situation in den kommenden Jahren dem Ende nähert. Erst ab dem Jahr 2020 ist aus demografischer Sicht mit einem erneuten Aufschwung zu rechnen.
Es steht außer Frage, dass die Zinssituation den Immobilienmarkt stark beeinflusst. Die 70er Jahre sind ein Paradebeispiel dafür – damals schwankte die jährliche Zahl der neu gebauten Häuser im Takt der Zinsmärkte. Doch wo soll in absehbarer Zeit der aus Zinssicht dringend notwendige Impuls herkommen, wenn sich die Hypothekenzinsen in den USA mit 5,5% bereits auf einem historisch niedrigen Niveau befinden?
Im Gegenteil: Selbst Alan Greenspan hat in seiner mittlerweile berühmten "Frankfurter Rede" diejenigen für verrückt erklärt, die sich noch nicht gegen steigende Zinsen abgesichert haben.
Fazit: Die US-Häuserblase konnte sich aufgrund des noch positiven "Baby-Boom-Umfeldes" sowie historisch niedriger Zinsen bis heute ausweiten. Die Fakten sprechen jedoch gegen ein weiteres Aufblasen. Die Baby-Boom-Generation verlässt in den kommenden Jahren die konsumstarken Jahrgänge, und die Zinstendenz ist nach oben gerichtet.
© Robert Rethfeld
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