Analyse einer Blase - Immobilienpreise Amsterdams auf höchstem Niveau der letzten 400 Jahre
24.12.2021 | Jan Nieuwenhuijs
Die Immobilienpreise Amsterdams waren inflationsbereinigt in der bisherigen Geschichte noch nie so hoch. Neben niedrigen Zinsen ist die Ursache rapid steigender Preise ein Feedback-Zyklus zwischen Banken und Verbrauchern, die abhängig von Hypothekenkreditgeschäften und stetig steigenden Preisen geworden sind.
Mit der großen Finanzkrise - die von einer Immobilienblase ausgelöst wurde - noch immer frisch in Erinnerung, steigen die Immobilienpreise in vielen Industrieländern in einem Rekordtempo. In den Niederlanden sind die Immobilienpreise im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 19% gestiegen.
Einige Volkswirtschaftler sehen die Immobilienpreise in Amsterdam, basierend auf einem Modell aus Mietpreisen und Zinsen, seit 2020 überbewertet aus. Andere deuten auf die Maßnahmen, die über viele Jahrzehnte hinweg im Westen implementiert wurden und einen "Immobilien-Finanz-Feedback-Zyklus" geschaffen haben, in dem Banken abhängig von Hypothekenkreditgeschäften geworden sind, Immobilienpreise anheizen und der Konsum zunehmend von dem "Reichtum" abhängig ist, der von steigenden Preisen generiert wird. Weil dieser Trend dafür sorgt, dass Banken weniger Kredite an produktive Unternehmen vergeben, wird der eigentliche Kern der Wirtschaften geschwächt.
Der älteste Immobilienindex
Mehrere Bausteine des Kapitalismus wurden in Amsterdam erfunden, der Hauptstadt der Niederlande (Holland). Ende des 16. Jahrhunderts unternahmen die Niederländer Handelsexpeditionen nach Asien. Im Jahr 1600 gab es dann sechs aufstrebende "East-India"-Unternehmen, die von niederländischen Häfen segelten. Um die spanische und portugiesische Konkurrenz zu bekämpfen, und nicht untereinander zu streiten, schlossen sich die sechs bestehenden Unternehmen zu einem zusammen: der United East India Company (De Verenigde Oost-Indische Compagnie oder VOC).
Die VOC wurde erstmals 1602 gegründet und wurde zur ersten Kapitalgesellschaft, wobei deren Aktien an der ersten Aktienbörse die Hände wechselten. Geld aus ganz Europa floss in die Niederlande. Aufgrund des außerordentlichen Erfolgs der VOC musste Amsterdam wachsen, und das tat die Stadt durch das Graben dreier Kanäle nahe des mittelalterlichen Stadtzentrums: Herengracht, Keizersgracht und Prinsengracht.
Die Transaktionspreise von Immobilien am Herengracht, dem edelsten der Kanäle, wurden sorgfältig aufgezeichnet. Im Jahr 1997 bildete der niederländische Volkswirtschaftler Piet Eichholtz einen Preisindex von Immobilien am Herengracht mit einer konstanten Qualität über die Jahre 1628 bis 1973. Das war die Geburt des Herengracht-Index. Eichholtz anfängliche Recherchen zeigten, dass sich die Immobilienpreise (bereinigt um Verbraucherpreisinflation) über die Zeit hinweg allmählich veränderten, doch im Jahr 1973 vergleichsweise ähnlich blieben als im Vergleich zu 1628.
Eichholtz veröffentlichte unter anderem ein Update der historischen Immobilienpreise Amsterdams im Jahr 2020. Für diese Publikation sammelte Eichholtz ein tiefgreifenderes Datenset, das im Jahr 1620 beginnt und Immobilien aus einem größeren Umfeld umfasst. Auch wenn die gezeigten Zahlen zeigen, dass die Preise mit den 1990er Jahren deutlich zu steigen begannen, lautete die Schlussfolgerung basierend auf Mietpreisen und Zinsen, dass sich der Immobilienmarkt nicht in einer Blase befand.
Einer von Eichholtz' Kollegen, Mathijs Korevaar, stellte mir sein Daten bis September 2021 zur Verfügung. In einer Email, die er mir schrieb, meinte er, dass die Preise nach 2019 so stark stiegen, dass ihr Modell andeutet, die Immobilien in Amsterdam seien nun überbewertet. Unten finden Sie den Chart der Immobilienpreise Amsterdams von 1629 bis September 2021.