Gescheiterte Staaten: Mexiko & Kalifornien

Kalifornien - Epizentrum der Probleme

Ein kurzer Blick auf die gerichtliche Vollstreckung von Immobilienbesitz zeigt einen nicht enden wollenden Alptraum, bei dem weit und breit kein Ende in Sicht ist - und Kalifornien ist das Epizentrum. Auf Jahresbasis lagen die gerichtlichen Vollstreckungen im 1. Quartal 2008 um 112% höher als im 1.Quartal des Vorjahres. Tendenz anhaltend, schaut man auf die Vollstreckungen der gesamten USA, die im Vergleich zum letzten Jahr um 48% anstiegen. Auch wenn einige von einer Abschwächung ausgehen, so haben wir es derzeit mit Steigerungen zu tun. Laut RealtyTrac befanden sich im 1.Quartal 2008 fast 650.000 Anwesen in irgendeiner Form im gerichtlichen Vollstreckungsprozess - ein verblüffendes Verhältnis von 1:194 Haushalten im gesamten Land. Nevada hat mit einem Verhältnis von 1:54 Haushalten unter gerichtlicher Vollstreckung zu kämpfen. In Kalifornien liegen die Zahlen bei 1:78 Haushalten, in Arizona bei 1:95 Haushalten. Es ist eine nationale Tragödie.

Der Anstieg bei den gerichtlichen Vollstreckungen von Immobilienbesitz ist wahrlich erschreckend. Da kündigt sich eine Katastrophe an. Allein in Kalifornien haben im 1. Quartal 2008 113.676 Kreditnehmer ihre Inverzugsetzungen abgeschickt, das ist ein Anstieg von 39% gegenüber dem 4.Quartal 2007, verglichen mit dem 3.Quartal 2007 entspricht das einem Anstieg von 143%. Die Zahl der in Vollstreckungen verlorenen Häuser lag in Kalifornien im 1.Quartal 2008 um 327% höher als im Vorjahreszeitraum.

Im April wurde von mehr als 243.000 Anträgen auf gerichtliche Vollstreckung von Anwesen berichtet - ein 65%iger Anstieg im Vergleich zu April 2007, so RealtyTrac. In San Bernardino/ Kalifornien, so erzählte mir ein Freund, würden pro Tag 800 Vollstreckungen beantragt. Übrigens, Städte, die von Militärbasen geprägt sind, haben Vollstreckungsquoten, die viermal so hoch liegen wie auf nationaler Ebene. Kalifornien hat ja bekanntermaßen mehr als genug Militärbasen. Das klingt nicht nach Unterstützung der Truppen. Im Allgemeinen fielen die Immobilienpreise in Kalifornien im April um 32%, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Die Verkäufe im Goldenen Bundesstaat nahmen um 2,5% zu - aber mit heftigen Preiseinbußen. Wiederum schockierend: Ein Haushalt von 204 befindet sich hier in irgendeiner Form im gerichtlichen Vollstreckungsprozess, das sagen die jüngsten, verfügbaren Zahlen. Der Immobilienbesitz der Banken nimmt rapide zu. Im Januar 2007 waren es insgesamt 231.000 Häuser, im Januar 2008 waren es 493.000 Häuser und im April 2008 waren es 660.000 Häuser.

Der selbstständige Kreditanalyst Jas Jain sagte über Kalifornien: "Seit Beginn der Kreditkrise im August 2007 fallen die Hauspreise (auf die Fläche gerechnet) kontinuierlich mit 20% bis 40% jährlich, was von der betrachteten Region abhängig ist. Für einige Monate könnte es bei den Preisen zu einer gewissen Stabilisierung kommen, bevor der nächste Abwärtstrend ansteht, der die Preise [der Immobilien] in den meisten Regionen bis zum Jahresende um insgesamt 50%, von den Hochständen gerechnet, senken wird. Kalifornien befindet sich seit Juli 2007 in einer Rezession, geht man von den Arbeitsstatistiken aus. 2009 müssten sie in eine Depression übergehen. Die Immobilien-Bubble hat Silicon Valley vor einer Depression bewahrt, nachdem die Technologie-Bubble geplatzt war, was in den Jahren 2001 bis 2002 zu Arbeitsplatzverlusten von 20% geführt hatte. Man hat gar keine andere Wahl, als hier von einer Depression zu sprechen. Diesmal gibt keine Mittel und Wege, die kalifornische Wirtschaft zu retten." Wow! Aua! Verrammelt die Fenster, dort an der linken Küste!!!

Die von Gouverneur Schwarzenegger durchgeführte Budgetkürzung in Höhe von 4,8 Milliarden Dollar im Bildungsbereich hat schwer durchgeschlagen und zur Kürzung von 20.000 Jobs für Lehrer und andere Angestellte im Schuldienst geführt. Viele der vermögenderen Gegenden in Kalifornien haben damit begonnen, Privatkapital zu sammeln, um den Schulen zu helfen - in Verwaltungsbezirk Alameda, außerhalb von San Francisco, wurde dahingehend sogar die Einführung einer separaten Steuer vorgeschlagen. Der Wert der Immobilien in Kalifornien war, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, schon im März 2008 um 28,9% gesunken. Daraus errechnet sich ein Mittelwert für März 2007 von 582.000 $ gegenüber einem Mittelwert von 414.000 $ für diesen März - ein gemittelter, durchschnittlicher Rückgang von 168.000 $ pro Eigenheim. Schlimmer ist die Lage noch in Monterey, Riverside, Sacramento, High Desert und Santa Barbara, wo die Verluste noch höher liegen. Rick Sharga von RealtyTrac. sagt: "Kalifornien hat immer noch nicht die Talsohle erreicht. Hier in Kalifornien gibt es immer noch sehr viele Immobilen, die sich erst in den frühen Phasen des Zahlungsverzuges befinden und vielleicht auch kaum Aussicht auf Rettung haben, weil entweder kein Markt besteht oder keine Finanzierungsmöglichkeit in Aussicht ist, oder beides."

Das Problem der nationalen Hausbestände wird schlimmer und nicht besser. Unverbesserlich optimistische Analysten denken immer noch nicht in die richtige Richtung, obwohl die Preise anhaltend unter Druck sind. Der Immobilienbestand auf dem Markt lag März bei einem schon hohen 9,9 Monatsangebot und stieg im April auf 11,2, ein 23-Jahre-Rekord. In Kalifornien liegen die Immobilienbestände mindestens 2-Monatsangebote höher als im nationalen Durchschnitt. Zum bereits existierenden Immobilienbestand kommt auch die Flut an Vollstreckungen, die die Angebotssituation noch verschlimmert, diese Flut zählt zu den wichtigsten Faktoren, die die Immobilienpreise drücken. Und tatsächlich kommen 40% aller Verkäufe in Kalifornien, über gerichtliche Vollstreckungen, von den Banken und Kreditgebern.

Schlimmer sieht es bei den Eigentumswohnungen aus, da hier die steigenden monatlichen Pauschalen für Instandhaltung Druck ausüben. Der gemittelte, nationale Immobilienpreis ist auf 202.300 $ gefallen - ein Rückgang um 8% im Vergleich zum Vorjahr. Innerhalb der letzten neun Monate gab es acht Monate, in denen die Verkäufe zurückgingen. Wichtig bei den Zahlen ist der Westen, wo die Verkäufe um 6,4% anstiegen, aber wo die Preise auch am stärksten verfielen. Die Preise fielen in 43 Staaten, wobei in Kalifornien und Nevada die größten Verluste entstanden. Die Möglichkeit einer Preisstabilisierung könnte vom Westen ausgehen, wo die Preise stark zurückgingen, um Kaufanreize zu geben - aber noch ist es zu früh, um hier von Stabilität zu sprechen. Drüben im Westen hält der Prozess der gerichtlichen Vollstreckung weiterhin an.

Ich gehe davon aus, dass dieser Prozess generell anhält und noch für mindestens ein weiteres Jahr Druck auf die Preise ausüben wird. Kreditinstitute werfen ihre Bestände auf den Markt, senken die Preise und können schließlich einige Immobilien verkaufen. Aber nur weil die Preise fallen und die Verkäufe anziehen, heißt das noch nicht, dass sich die Preise stabilisieren werden. Die Kreditinstitute haben noch keine Verringerung ihrer Bestände in Aussicht - das ist der springende Punkt! Auf ihnen lasten die Versicherungskosten, die Grundsteuer, die Kosten für die Instandhaltung und die Rechtskosten. Sie bestechen sogar die Immobilienbesitzer, damit diese das Haus in aller Ruhe verlassen, ohne das Anwesen (wie Saboteure) zu beschädigen. Die Banken nennen diese Zuwendung in ihren Finanzberichten "Ärger-Prämie". Zeit ist Geld bei den Immobilien, die sich in den Büchern befinden, was wiederum ein Anhaltspunkt für sinkende Preise bei Zwangs- oder Auktionsverkäufen ist.

Der Standard & Poor Case Shiller-Composite-Index bietet Preisinformation für den übergreifenden Markt, aber er ist ganze zwei Monate alt. Sein Index von 20 großstädtischen Gebieten und Agglomerationen zeigt, dass der Preis für den Häuserbestand im März um 2,2% fiel, zusammengerechnet ergibt sich daraus, auf ein Jahr gerechnet, ein erschreckender Rückgang um 20%. Der ehrwürdige Serien-Bubble-Bastler Greenspan schätzt, dass die Hauspreise von den Februar-Ständen um weitere 10% zurückgehen werden und vielleicht um weitere 5%, wenn die wirtschaftliche Schwäche der USA anhält. Er geht davon aus, dass es Zeiten geben wird, in denen der maximale Rückgang 25% betragen kann. Der Ökonom Paul Krugman bezieht sich auf einen anderen Maßstab - das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mietpreisen - und kommt damit zu einem generellen Immobilienpreisrückgang von 25% - im Zuge der gesamten Korrektur.