Das Duell Edelmetalle gegen Immobilien

Allgemeine Meinung ist, dass Aktien, Gold und Immobilien einen gewissen Schutz vor Inflation und ihrer modernen Ausprägung bieten, der finanziellen Repression, also der Enteignung durch negative Realzinsen. Doch damit erschöpft sich schon die Gemeinsamkeit der drei Anlageklassen. Denn Aktienkurse schwanken und werfen im besten Fall eine anständige Dividendenrendite ab, die jedoch sinken oder sogar ganz ausfallen kann.

Der Goldpreis schwankt ebenfalls, die Rendite des Edelmetalls ist gleich null, doch im Zweifel bleibt seine Kaufkraft und seine Funktion als Versicherung auch noch in den nächsten Jahrzehnten erhalten. Immobilienpreise schwanken zwar, aber sie offenbaren sich erst bei einer Transaktion. Die Mietrendite von Immobilien oder ihre Schwester, die Mietersparnis im Fall der Eigennutzung, ist schließlich eine weitere Komponente, die es bei den anderen Anlageklassen so nicht gibt.

Wahrscheinlich fragen Sie sich jetzt, warum ich das alles erwähne, da es doch anscheinend brisantere Themen gibt, etwa die NSA-Lauschangriffe oder mit welchen Maßnahmen die neue Bundesregierung uns demnächst abkassieren wird. Doch gemach, konzentrieren wir uns lieber auf das bereits feststehende Abkassieren, und das betrifft Immobilien. Konkret: die Erhöhung der Grunderwerbsteuer, von der Bundesländer und Kommunen profitieren, während Käufer draufzahlen.

Die gute Nachricht dazu ist schnell genannt: Bayern und Sachsen bleiben bei 3,5 Prozent. Nun die schlechte Nachricht aus Sicht potenzieller Immobilienkäufer: Zum 1. Januar 2014 werden Bremen und Niedersachsen die Grunderwerbsteuer von 4,5 auf 5 Prozent erhöhen, Berlin von 5 auf 6 Prozent und Schleswig-Holstein sogar von 5 auf 6,5 Prozent, obwohl die letzte Erhöhung von 3,5 auf 5 Prozent dort erst 2012 stattfand.

Bereits in der jüngeren Vergangenheit erreichte die Grunderwerbsteuer einen Rekord nach dem anderen: In allen Bundesländern zusammen stieg sie allein von 2010 bis 2012 von 5,3 auf 7,4 Milliarden Euro. Obendrein trat am 1. August dieses Jahres das Gerichts- und Notarkostengesetz in Kraft, das den Notaren 17 Prozent mehr Einnahmen aus Immobilientransaktionen beschert.

Das Internetportal immobilienverkauf24.de hat ermittelt, dass Käufer einer Immobilie in der zurzeit besonders beliebten Hauptstadt Berlin alles in allem bis zu 15 Prozent an Nebenkosten berappen müssen. Dazu gehören neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten vor allem noch Gerichtsgebühren und Maklercourtage.

Interessierte Kreise, etwa Makler und Baufinanzierer, sprechen gern von Betongold, wenn sie Immobilien meinen, speziell solche, die dem Wohnen dienen. Doch schon eine überschlägige Rechnung zeigt, dass eine undifferenzierte Aussage wie diese ziemlicher Unsinn ist: Lassen wir im vorliegenden Fall den Makler weg und setzen wir die Nebenkosten eines Käufers oder Bauherrn mit insgesamt nur 10 Prozent an. Dann muss der Preis der betreffenden Immobilie um 11,1 Prozent steigen, damit unser Käufer oder Bauherr beim späteren Verkauf keinen Verlust macht.

Dieser Überlegung kann man entgegenhalten, in deutschen Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München seien solche Preissteigerungen locker erzielbar. Doch das ist zu pauschal. Denn die Metropolen genießen derzeit einen Sonderstatus; schon in ihrem Umfeld, zum Beispiel in Problemvierteln oder am Stadtrand, sieht es anders aus. Außerdem sagen vergangene Preissteigerungen kaum etwas über zukünftige Preise aus. Und spätestens wenn Makler oder Bauträger Ihnen vorrechnen, bereits bei Inflationsraten von 2 oder 3 Prozent lohne es sich, Immobilien lieber zu kaufen statt zu mieten, sollten Sie alle erdenklichen Alternativen dazu durchrechnen.

Der Vergleich von Kauf und Miete ist da nur eine von mehreren Rechenaufgaben. Eine besonders wichtige weitere, von den meisten Anlegern vernachlässigte besteht in der Ermittlung des Klumpenrisikos (zu dem sich im Fall der Eigennutzung noch das Mobilitätsrisiko gesellt).

Angenommen, Sie verfügen über liquides Vermögen von einer halben Million Euro und schwanken zwischen dem Kauf einer Eigentumswohnung in Toplage mit dem Ziel, sie zu vermieten, und der Investition des ganzen Vermögens in ein Depot aus mehreren Edelmetallaktien. Beide Male gehen Sie wegen der Konzentration auf eine einzige Anlageklasse ein Klumpenrisiko ein. Im ersten Fall dürften Sie eine Mietrendite von 3 Prozent erzielen, im zweiten Fall eine Dividendenrendite von 2 Prozent, also eins zu null für die Wohnung.

Die entscheidende Frage ist nun, welche Chancen Sie in beiden Fällen haben und welche Risiken Sie eingehen. Entscheiden Sie sich für die Wohnung, besteht Ihre größte Chance in der Wertsteigerung, denn die Mietrendite wirft nicht allzu viel ab. Demgegenüber gehen Sie vorab das Risiko der erwähnten hohen Nebenkosten ein, die mittels Wertsteigerung erst einmal eingespielt werden müssen.

Darüber hinaus werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft mit erfahrungsgemäß unterschiedlichen Interessen, Querulanten inbegriffen. Und vor allem: Ihr ganzes Vermögen ist so konzentriert, dass Sie es im Gegensatz zum aus mehreren Edelmetallaktien bestehenden Depot nicht mal eben zum Teil verkaufen können.

Entscheiden Sie sich dagegen für das Depot, haben Sie ebenfalls die Chance auf Wertsteigerung, während die Dividendenrendite nur ein Zubrot ist. Die Nebenkosten bei der Direktbank Ihrer Wahl sind vernachlässigbar. Ihr Risiko besteht natürlich in Kursverlusten, die Sie allerdings - ganz anders als im Fall der Wohnung - durch geschicktes Timing und sukzessives Anlegen minimieren können. Also Gleichstand eins zu eins, vorausgesetzt, Sie haben im Vorfeld Ihrer Aktienkäufe genauso gründlich recherchiert wie vor dem Kauf der Wohnung.

Fazit: Das Duell endet theoretisch zwar unentschieden, aber in der Praxis hängt fast alles von Ihnen selbst ab. Verfügen Sie beispielsweise nicht nur über eine halbe Million Euro an liquidem Vermögen, sondern über zehn Millionen oder mehr, spricht alles für eine Streuung, in der auch Wohnimmobilien - trotz zu erwartender Mietendeckelung - eine gewisse Rolle spielen sollten. Besitzen Sie dagegen 100.000 oder weniger Euro, empfehle ich Ihnen, sich fürs Erste von Immobilienträumen zu verabschieden und Ihre Recherchen voll auf Edelmetallaktien zu konzentrieren.


© Manfred Gburek
www.gburek.eu

Herr Gburek ist Fachjournalist und Buchautor. Seine letzten Werke waren: "Das Goldbuch" (2005), das Wörterbuch "Geld und Gold klipp und klar von A bis Z" (2007) und "Die 382 dümmsten Sprüche der Banker" (2008).