Klartext zu Immobilien, Aktien und Gold

Aus Leserkreisen wurde ich mehrfach gebeten, die aktuelle und die kommende Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt und an den Aktienmärkten einzuschätzen. Das liegt offenbar daran, dass derzeit einerseits viele Anleger mit Investitionen in Häuser oder zumindest in einzelne Wohnungen liebäugeln und dass andererseits in Anbetracht fallender Aktienkurse die Angst vor einem Crash umzugehen beginnt. Ähnlich wie bei Gold und Silber nach dem Motto: Geld vergeht, Sachwert besteht - außer wenn Immobilien und Aktien Kapriolen schlagen. Genug Erfahrungen dazu habe ich als Praktiker ja ein halbes Jahrhundert lang selbst gemacht, sodass ich mir die Freiheit nehme, Klartext zu schreiben.

Immobilien jeder Art unterliegen der Spekulation. Ich gehe sogar so weit, zu behaupten, dass Anleger sich mit ihnen mehr im spekulativen Fahrwasser bewegen als mit Edelmetallen oder Aktien: Weil es sich in der Regel um Langzeit-Investitionen handelt, denen viel dazwischen kommen kann (aktuell besonders Gesetzesänderungen, generell etwa eine neue Schnellstraße vor der Haustür oder eine Flugschneise), weil sie immobil, also je nach Marktlage nur schlecht oder gar nicht verkäuflich sind und weil sie vielfach mit Krediten finanziert werden.

Seit den 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts werden Immobilien als Betongold bezeichnet. Das ist, einfach so ohne Einschränkungen formuliert, blanker Unsinn. Dennoch spukt dieser Unsinn gerade schon wieder durch die Köpfe, auch dort, wo man es besser wissen müsste. Dieses Mal sollen angeblich die vielen Flüchtlinge den Immobilieneigentümern die Rendite oder den Verkaufserlös vergolden. Einige Marktforscher kommen sogar zum Ergebnis, dass ein Großteil der Flüchtlinge in leer stehenden Wohnungen auf dem Land untergebracht werden könne.

Den Leerstand gibt es dort ja, aber die Infrastruktur liegt im Argen: unzureichende ärztliche Versorgung, kein Laden fußläufig erreichbar, anhaltende Landflucht, marode Bausubstanz - und die von den Flüchtlingen so gern benutzten Smartphones streiken, weil der Internetanschluss fehlt.

Solche Zustände bilden die Fortsetzung der beunruhigenden Auf-und-ab-Geschichte deutscher Immobilien. Von Betongold konnte man bestenfalls in den 50er und 60er Jahren sprechen, danach ging es spekulativ hoch her: Bauherren- und Bauträgermodelle dienten Finanzvertrieben und Banken zum Kassieren unverschämt hoher Provisionen bzw. Zinsen, während gut verdienende Bundesbürger auf das Versprechen hoher Steuervorteile hereinfielen.

Das wiederholte sich im Extrem nach der Wende zu Beginn der 90er Jahre, als die vom damaligen Kanzler Helmut Kohl beschworenen blühenden Landschaften im Osten der Republik sich massenweise in Pleiten von Bauträgern und ihren Anlegern auflösten, wiederum verstärkt durch geldgierige Finanzvertriebe und Banken. Nach der Jahrtausendwende nahmen andere Skandale ihren Lauf: Die damals als besonders stabil geltenden, in Gewerbeimmobilien investierenden offenen Immobilienfonds verweigerten einer nach dem anderen den Anlegern, darunter sehr vielen Kleinsparern, die Auszahlung von deren immobil gewordenen Ersparnissen.

Und heute? Der Preis ist heißt, das lässt sich mit Fug und Recht zumindest zu Wohnimmobilien in deutschen Metropolen und Universitätsstädten sagen. Derweil hält die Flucht vom Land an, Ende offen. Renditen vermieteter Objekte? Na ja, realistisch gerechnet in guten bis sehr guten Lagen nur noch 2 bis 3 Prozent. Schönrechner unter Maklern und Bankern kommen natürlich auf höhere Renditen. Die lassen sich auf dem Papier oder Tablet einfach herbeizaubern, beispielsweise mit besonders niedrigen Zinsen, hohem Fremdkapitaleinsatz, also Hebelwirkung, und fiktiven Wertsteigerungen - schon springen 5 oder sogar 6 Prozent Rendite heraus.

Glücklich kann sich eigentlich nur schätzen, wer ein schuldenfreies oder mit nur wenig Kredit finanziertes selbst bewohntes Objekt in Toplage besitzt. Neubauen sind teuer, viele, die gerade entstehen, sogar am Bedarf vorbei gebaut. Preiswertes Wohnen findet bestenfalls in Sonntagsreden von Politikern und Chefs verschiedener Immobilienverbände statt, unter denen es immer noch viele überflüssige gibt.

Und nun auch noch das: Seit Jahresbeginn gelten gemäß EnEV (Energieeinsparverordnung) weitere restriktive Vorschriften für neue Wohn- und Gewerbebauten. Demzufolge müssen in diesem Jahr entstehende Neubauten 25 Prozent weniger Primärenergie für Heizung und Warmwasser verbrauchen als im vergangenen Jahr gebaute Häuser (maßgebend ist das Datum des Bauantrags). Außerdem gelten strengere Vorschriften zur Dämmung von Wänden und Dächern.

Einziger Trost: Altbauten bleiben von solchen Vorschriften verschont - es sei denn, sie werden modernisiert, sodass Mindeststandards für Bauteile gelten. Das alles verteuert Neubauten und zu modernisierende Altbauten, sodass man sich unwillkürlich fragt, ob demnächst Ausnahmen gelten sollen, wenn ein Bauherr Flüchtlinge unterbringen will. Jedenfalls ist im Jahresverlauf eine EnEV-Reform vorgesehen.

Damit nicht genug, in diesem Jahr droht auch eine Mietrechtsnovelle, die Eigentümer von Bestandsimmobilien zu belasten droht. Danach soll der Mietspiegel in Zukunft auf Basis der Mieten von zehn Jahren berechnet werden. Das heißt, es handelt sich um eine Mietbremse, die über das derzeit geltende Mietrecht hinausgeht. Dann werden Vermieter von Altbauten froh sein müssen, wenn sie unter dem Strich überhaupt noch eine Rendite über null erwirtschaften. Eigentümer von Neubauten bleiben einstweilen verschont. Aber wer will schon in einer solchen Atmosphäre neu bauen? Das wird sich rächen, indem potenzielle Bauherren ihr Geld lieber anderweitig anlegen.

Nur ist die Frage: wo? Bereits in den vergangenen Jahren galten Aktien als interessante Alternative. Oder genauer gesagt: Banker und Börsengurus schwärmten geradezu von ihnen, normale Sparer blieben den Aktien als Direktanlage jedoch weitgehend fern; bei Aktienfonds sah es etwas besser aus. Und nun das: Aktien- und Aktienfonds-Anleger müssen mit ansehen, wie die Kurse purzeln, und es würde mich nicht wundern, wenn sie ihre Bestände ausgerechnet dann versilbern, wenn die Kurse am tiefsten stehen. Bis dahin kann es noch Monate, vielleicht sogar Jahre dauern. Wobei sich übrigens der Goldpreis, der steigt, wenn die Aktienkurse fallen, schon oft als zuverlässiger Kontraindikator bewährt hat.

Die Aktienkurse fallen weltweit. So etwas passiert im Lauf der Jahrzehnte häufiger. Ob sie nun die Vorboten einer Rezession, einer größeren Wirtschaftskrise oder sogar einer gefährlichen Finanzkrise wie 2008/09 sind, lässt sich aus heutiger Sicht nicht bestimmen. Wer das Gegenteil behauptet, lügt. Eines steht indes fest: Alle großen Notenbanken werden jetzt Geld aus vollen Rohren schießen, ja sie werden eine zweite Finanzkrise mit allen Mitteln zu verhindern versuchen. Was Aktien betrifft, kommen sie für Käufe erst dann infrage, wenn der VDax in Deutschland oder der vergleichbare Vix in den USA nach einem Höhenflug zu sinken beginnt; ich habe das schon in verschiedenen Kolumnen geschrieben und bekräftige es erneut.

Nur zur Erklärung: Beim VDax und beim Vix handelt es sich um Indizes zur Wiedergabe der impliziten Volatilität. Ich verzichte hier auf komplizierte Erklärungen, die man bei Google nachlesen kann. Nur so viel: Beide Indizes haben sich als Timinghilfen bewährt. Also abwarten, bis sie ihren Höhenflug beendet haben, und erst dann Aktien kaufen.

Bis es so weit ist, dürften Sie am Gold und am Silber Ihre helle Freude haben. In welchem Ausmaß auch an Gold- und Silberaktien, deren Kurse wegen ihrer vergangenen Rückgänge mittlerweile eine Hebelwirkung wie die Preise von Optionen ausüben dürften, hängt von den zu unterschiedlichen Kosten produzierenden Minen und davon ab, wie hoch die Edelmetallpreise steigen werden. Am besten, Sie verfolgen die relative Stärke der Aktien aus den Indizes XAU und HUI. Sie gibt meistens Aufschluss über kommende Favoriten. Viel Glück!


© Manfred Gburek
www.gburek.eu


Manfred Gburek ist Fachjournalist und Buchautor. Seine letzten Werke waren: "Das Goldbuch", das Wörterbuch "Geld und Gold klipp und klar von A bis Z", "Die 382 dümmsten Sprüche der Banker" und zuletzt das Ebook "Von der Kunst, finanziell zu überleben".