Wer soll bauen? Staat oder privat?
28.04.2024 | Prof. Dr. Eberhard Hamer
Im Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung wird als öffentliche Aufgabe ein Neubauziel von 400.000 Wohnungen genannt und die Wohnungsbauministerin sieht dies auch als ihre Aufgabe an. Wohnungsbau ist also Staatsziel und Staatsaufgabe nach Ansicht der heutigen Ampel-Regierung. Das ist insofern folgerichtig, als die Ampel-Regierung jährlich mehr als eine halbe Million Immigranten nach Deutschland lockt und der Staat sich selbst verpflichtet hat, für diese Unterkunft zu schaffen.
In anderen Immigrationsländern – z. B. den USA – müssen die Immigranten selbst sehen, wo sie unterkommen, ist es private Aufgabe jedes einzelnen Bürgers, für seine Unterkunft zu sorgen.
Weil der Staat aber nicht genügend Wohnungen für die von ihm geschaffenen Wohnungsanspruchsberechtigten bauen kann, hat er versucht, durch öffentliche Forderung des "sozialen Wohnungsbaus" private Bauherrn dazu zu bringen, für die Problemgruppen auf privater Basis dadurch Wohnungen zu schaffen, dass der Staat diese mit Zuschüssen fördert. Es hat sich dadurch herausgebildet, dass der Staat für 15 Jahre eine Sozialbindung durch Förderung des Projekts einkauft, im Übrigen aber Bau und Verwaltung und Eigentum private Aufgabe ist.
Dies hat den Nachteil, dass die öffentlichen Förderbeiträge nach 15 Jahren endgültig weg, die Sozialbindung nach 15 Jahren ebenfalls beendet und damit das Problem der Sozialwohnungen nur vorübergehend gemildert, aber auf längere Sicht verschärft ist.
Eine zweite Einflussmöglichkeit hat der Staat über die Mietgestaltung. Auch hier hat er mit Mietstopp im Wohnungsmarkt angeblich Sozialgesichtspunkte zu verwirklichen versucht, in Wirklichkeit aber den Markt manipuliert.
Beispiel DDR: Dort wurden die Mieten so gesenkt, dass die privaten Eigentümer weder eine Rendite aus ihrem Wohnungsbestand hatten noch die notwendigen Reparaturen bezahlen konnten. Der Wohnungsbestand der DDR war deshalb bei der Wiedervereinigung nahezu verfallen.
Der Staat will Wohnungsbau vor allem für zugewanderte Problemgruppen, die zum Teil noch nie eine moderne Wohnung gesehen haben, völlig andere zivilisatorische und kulturelle Gebräuche haben oder Problemfälle aus eigener Lebensführung sind. Solche Mieter sind der Schrecken aller Vermieter, weil sie die Wohnung missbrauchen, verwüsten und zerstören. Wenn der Staat solche Mieter also mit Wohnungen versorgen will, kann er dies nur mit eigenem Wohnraum tun oder mit marktwirtschaftswidrigem Zwang gegen private Vermieter oder durch entsprechend höhere Forderungen.
Private Eigentümer investieren in Wohnungen nur, wenn es sich lohnt, wenn die Miete nicht nur die Kosten deckt, sondern auch eine Mindestrendite bringt – oder wenn betriebliche Gründe dafür sprechen.
Unabhängig von der Statistik, dass wir bei etwa einer halben Million Immigranten und einem Neubau von nicht einmal 200.000 Wohnungen schon statistisch ein wachsendes Wohnungsdefizit haben, hat die Massierung der Immigranten in den Großstädten gerade dort zu einer besonderen Wohnungsknappheit geführt, wo die großen Firmen angesiedelt sind – wiederum in den Großstädten. Gleichermaßen ist die Arbeitskräfteknappheit zum Teil dadurch verursacht, dass mögliche Arbeitskräfte nicht in Firmennähe zu freien Arbeitsplätzen umziehen können, weil sie dort keine angemessene Wohnung finden.
Die staatliche Wohnungspolitik hat die Bedarfsgruppe der Arbeitskräfte bisher ausgeblendet. Sie wäre aber die wichtigste Bedarfsgruppe, denn der Fachkräftebedarf ist bereits ein Standortproblem unserer Industrie. Wir brauchten also mehr Wohnungen für Facharbeiter dort, wo unsere Industrie angesiedelt ist.
Oder wir müssten die industrienahen Wohnungen den Mitarbeitern mehr als den Immigranten und Sozialfällen vorbehalten, was die Politik aber weder will noch kann noch schaffen würde.
Um also die Wohnungsnot nicht auf unsere Industrieproduktion durchschlagen zu lassen, brauchten wir Lösungen des Wohnungsproblems für die Industriemitarbeiter.
Dieses Problem hat es schon vor 100 Jahren gegeben und ist damals marktwirtschaftlich gelöst worden: Die Industrie hat selbst Wohnungen für ihre Mitarbeiter gebaut, ganze firmeneigene Wohngebiete. So ist damals das Wohnungsproblem für die eigenen Mitarbeiter von Unternehmen selbst gelöst worden, z.B. die Bergarbeitersiedlungen, Siemensstadt, Wolfsburg u.a.
Inzwischen sind aber die Steuern für die Unternehmen so hoch geworden, dass sie eigenen Wohnungsbau davon nicht mehr zusätzlich leisten können. Dies ginge nur, wenn der Staat den Firmen gestatten würde, den Wohnungsbau für ihre Mitarbeiter steuerlich zu berücksichtigen, wie dies vor 100 Jahren selbstverständlich war.
Statt dass also der Staat selbst die Wohnungswirtschaft manipuliert, dirigiert und verpfuscht, sollten wir jedenfalls den wirtschaftsnotwendigen Wohnungsbau der Wirtschaft selbst überlassen, also den Firmen steuerlichen Anreiz geben, für ihre Mitarbeiter selbst Wohnungen zu schaffen.
Dass dies geht, hat die Sonderabschreibung beim DDR-Aufbau nach der Wiedervereinigung gezeigt. Firmen und Privatinvestoren sind zu Massen in die Bauprojekte im Osten geströmt, um dort steuerliche Vorteile mitnehmen zu können. Würde man also den Firmen diese steuerlichen Vorteile auch für den eigenen Mitarbeiter-Wohnbau gewähren, würden damit zehntausende oder sogar hunderttausende Wohnungen privatwirtschaftlich neu geschaffen und zugleich Arbeitsplätze gesichert, attraktiver und dauerhafter gemacht.
Das System der Werkswohnungen ist vor 100 Jahren erfolgreich erprobt worden, wäre auch heute erfolgreich. Nur müsste unsere Politik von Staatsgläubigkeit, Staatshörigkeit und Staatsallgewalt marktwirtschaftlich umdenken, die Wohnungsversorgung wieder mehr dem Markt als dem Staatsdirigismus überlassen.
Also: Der Staat sollte sich nur um den Wohnungsbau für die Bevölkerungsgruppen kümmern, die er selbst durch Immigration angelockt hat oder die er als Sozialpotenzial betreuen und versorgen will. Dafür müsste es wieder öffentlichen Wohnungsbau geben, der allerdings nie rentabel werden wird, immer öffentliches Defizit produzieren dürfte.
Den Wohnungsbau für die Mitarbeiter der Privatwirtschaft sollte aber der Staat der Privatwirtschaft wieder zuweisen, indem er diesen Wohnungsbau steuerlich anerkennt, also durch Abschreibungen gewinnmindernd berücksichtigt und damit den Firmen eine Möglichkeit schafft, das Wohnungsproblem ihrer Mitarbeiter selbst zu lösen.
Seit Ludwig Erhard wissen wir, dass die Marktwirtschaft besser funktioniert als Staatswirtschaft. Dass dies auch für den Wohnungsbau gilt, hat einerseits die DDR-Wirtschaft, andererseits die private Wohnungswirtschaft zu Zeiten Ludwig Erhards oder beim Ostaufbau nach 1989 gezeigt.
Unser Wohnungsproblem ist deshalb ein Problem der Staatsintervention und der Steuerpolitik und ist nicht durch mehr Staat, sondern nur durch mehr Privatwirtschaft lösbar.
© Prof. Dr. Eberhard Hamer
Mittelstandsinstitut Niedersachsen e.V.