Lebende Hedge-Fonds (Kredite III)

Dieser Artikel geht auf ein österreichisches Spezifikum ein: endfällige Fremdwährungskredite in Schweizer Franken (SFR). Diese Kreditnehmer sind damit "lebende Hedge-Fonds", die den Yield Carry Trade in Fremdwährung mit illiquiden Assets und voller, persönlicher Haftung machen und sich damit enormen Risiken aussetzen.

Auf Zuschriften und in Gesprächen/Beratungen auf meine Artikel "Kredite im Crash" und "Kredite ohne Rettungsring" kamen immer wieder Fragen aus Österreich, was man mit diesen endfälligen SFR-Krediten machen soll. Die meisten Leute dagegen, die solche Immobilien-Kredite laufen haben, wollen von ihrem enormen Risiko allerdings gar nichts wissen - die Realtitätsverweigerung in voller Aktion. Diese Warnung gilt nicht für Immobilien in der Schweiz!


Ein Österreichisches Spezifikum

Das sind diese endfälligen Fremdwährungskredite. Am Anfang wurden sie mit variabler Verzinsung in Yen vergeben, dann im Schweizer Franken. In den letzten Jahren wurden sie meist nur mehr endfällig vergeben, bzw. genommen, wobei am Ende der Laufzeit nach 25 Jahren oder so, die Gesamtsumme des Kapitals zurückgezahlt wird. Dazwischen werden nur die Zinsen bezahlt. Es gibt solche Kredite auch in Süddeutschland, aber seltener.

Aussagen von Bankern dazu:
a.) "Ich bringe meine Euro-Kredite nicht mehr los“, weil alle nur mehr SFR-Kredite wollen."
b.) "Das Einzige das zählt, ist wieviel an Provisionen gibt der Kredit her."

Wie funktioniert es?
Meist ein Vermittler (Immobilien-Makler oder Finanzberater) vermittelt den Kredit, den eine Bank vergibt. Dieser Vermittler möchte möglichst viel daran verdienen. Der Vermittler kann aber auch die Bank selbst sein.

1.) Es wird ein endfälliger SFR-Kredit mit Hypotheken-Besicherung an den Kunden vergeben. Dabei werden während der Laufzeit nur die variablen Zinsen bezahlt. Die Rückzahlung des gesamten Kapitals erfolgt am Ende der Laufzeit aus einer Geldanlage

2.) Gleichzeitig mit dem Kreditvertrag wird eine Lebensversicherung (meist fondgebunden) mit gleicher Laufzeit abgeschlossen, deren Begünstigter der Kredit ist. In diese Versicherung wird zusammen mit den Kreditzinsen monatlich einbezahlt - die Geldanlage.

3.) Am Ende der Laufzeit wird der Kredit aus dieser Geldanlage getilgt.


Geheimnis Provisionen:
Für einen gewöhnlichen Hypothekenkredit bezahlt eine Bank vielleicht 1% von der Kreditsumme als Provision an den Vermittler.

Bei langlaufenden Lebensversicherungen ist es üblich, dass der Vermittler 1...2 Jahreseinzahlungen vorab als Provision kassiert. Das ist auch der wesentliche Grund dafür, dass bei der vorzeitigen Auszahlung von Lebensversicherungen am Anfang der Laufzeit nur wenig herauskommt. Man kann also mit 5...7% an Provision für den Vermittler rechnen, die dieser mit Vertragsabschluss bekommt. Oft bekommt der Vermittler auch noch laufend Geld aus den Einzahlungen.

Auf der anderen Seite gibt es verschiedene Steuerbegünstigungen für Zinszahlungen und Einzahlungen in eine Lebensversicherung (daher dieser Weg), die das Ganze attraktiv machen. Allerdings fallen in Österreich solche Absetzmöglichkeiten ab einer Einkommensgrenze von ca. 51.000 €/Jahr überhaupt weg.

Laut einer APA-Meldung vom 22. August 2006 beträgt der Zinsunterschied zwischen SFR und EUR-Krediten in Österreich nur mehr 1%. Etwa 90% aller vergebenen Kredite sind variabel verzinst. Das wird insgesamt ein echtes Blutbad geben, wenn die Zinsen auf 20% und höher steigen werden. Wer in den letzten Jahren mit 2% (SFR) oder 3% (EUR) ein viel zu teures Haus mit einer Hypothek mit variablen Zinsen (alle SFR-Kredite sind variabel verzinst) gekauft hat, wird wahrscheinlich das Haus verlieren, wenn der SFR-Kurs steigt und die Zinsen explodieren. Das ergibt dann eine unvorstellbare Immobilienschwemme am Markt.


Eine sehr teure Kreditform:
Der Zinsunterschied zwischen variablen SFR und EUR-Krediten ist eigentlich nicht sehr groß. Also muss es am Vertrieb liegen. Abgesehen vom weiter unten beschriebenen Risiko ist diese Kreditform eigentlich sehr teuer. Man kann davon ausgehen, dass 5...8% von der Kreditsumme an Vermittler = Verkäufer gehen. Daher werden diese Kredite auch so gerne verkauft. Die verschiedenen Steuerbegünstigungen und die derzeit niedrigen aber bereits steigenden SFR-Kreditzinsen machen die Sache erträglich - derzeit.