Rezessionswaage

Immobilienbust?

Die Hauptbefugnis der Fed liegt in der Kontrolle der Zinssätze und der Liquidität. Diese Macht hat ihre Grenzen, aber sie kann hoch fremdfinanzierte Segmente wie den Wohnungsmarkt ernsthaft beeinträchtigen. Schauen wir uns an, was dort passiert, denn es ist nicht ganz so, wie Sie vielleicht denken. Aufgrund höherer Inflationserwartungen und des Ausstiegs der US-Notenbank aus dem Ankauf von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren sind die Hypothekenzinsen für Eigenheime in diesem Jahr deutlich gestiegen - genug, um ein wenig Luft aus der Immobilienblase zu lassen.

In vielen Gebieten sind die Preise gesunken, so dass die Bauherren ihre Pläne zurückschrauben mussten. Aber es ist noch kein "Crash". Redfin zum Beispiel erwartet, dass der Durchschnittspreis für ein Haus in den USA bis 2023 um etwa 4% auf 368.000 Dollar fallen wird. Sollte dies der Fall sein, wäre dies der erste jährliche Rückgang seit 2012.



Betrachtet man die Veränderung gegenüber dem Vorjahr, wie im obigen Chart, so scheint dies eine große Veränderung zu sein. Aber ist das wichtig? Die Daten von Redfin zeigen, dass der Medianpreis für ein Haus im Februar 2020, also kurz vor COVID, bei 293.000 Dollar lag. Selbst mit diesem Rückgang wird das Durchschnittshaus also immer noch 26% teurer sein als noch vor vier Jahren. Und die 30-jährigen Festhypothekenzinsen haben sich im gleichen Zeitraum ungefähr verdoppelt. Hier ist ein längerfristiger Blick. Da es sich hierbei um HUD-Daten handelt, sind die Zahlen etwas anders, aber der Trend ist ähnlich.



Der durchschnittliche Hauspreis hat sich in den letzten 22 Jahren fast verdreifacht und liegt damit weit über der Inflation. Ja, alle Immobilien sind lokal, usw. Einige Gebiete sind mehr oder weniger teuer. Aber landesweit gesehen wird es kein Käuferparadies geben, es sei denn, die Preise fallen noch weiter und die Hypothekenzinsen gehen deutlich zurück. Das wird mehr Menschen in Mietwohnungen, vor allem in Apartments, treiben.

Letzte Woche habe ich festgestellt, dass die Mietpreise in den letzten Monaten nachgegeben haben. Aber auch hier ist die Perspektive wichtig. Vielerorts übersteigt die Nachfrage das Angebot, so dass die Mietpreise höher sind, als sich viele Menschen leisten können. Und das erklärt die Schlagzeile: Millionen von Millennials sind in diesem Jahr zu ihren Eltern gezogen:

"Laut einer neuen Umfrage sind Millionen junger Amerikaner gezwungen, in diesem Jahr wieder bei ihren Eltern einzuziehen. Etwa einer von vier Millennials wohnt noch bei seinen Eltern, so die Umfrage von Pollfish unter 1.200 Personen für die Website PropertyManagement.com. Das entspricht etwa 18 Millionen Menschen im Alter zwischen 26 und 41 Jahren. Mehr als die Hälfte gab an, im vergangenen Jahr wieder bei der Familie eingezogen zu sein.

Bei der letztgenannten Gruppe war der Anstieg der Mietkosten der Hauptgrund für den Umzug. Etwa 15% der Millennial-Mieter geben an, dass sie mehr als die Hälfte ihres Einkommens nach Steuern für die Miete ausgeben. Die Folgen der Pandemie, die zu massiven Arbeitsplatzverlusten und einem sprunghaften Anstieg der Wohnkosten geführt haben, haben zu einer beispiellosen Umwälzung der Wohnverhältnisse geführt. Im September 2020 stellte eine Pew-Umfrage fest, dass zum ersten Mal seit der Großen Depression eine Mehrheit der Amerikaner zwischen 18 und 29 Jahren bei ihren Eltern lebt."