Eine lustige Art der Rezession

Ich habe schon oft darüber nachgedacht, ob es nicht lustig wäre, eine Therapiegruppe aus Wetter- und Wirtschaftsexperten zusammenzustellen. Beide sind mit der gleichen Frustration konfrontiert: Alle wollen eine klare, einfache Antwort, die sie unmöglich geben können, weil sie es nicht wissen. Dann wird ihnen vorgeworfen, dass sie sowieso falsch liegen. Sowohl beim Wetter als auch in der Wirtschaft ist das Beste, was wir tun können, eine Reihe möglicher Ergebnisse zu definieren und zu versuchen, Wahrscheinlichkeiten zuzuordnen.

Es geht nicht um nass oder trocken, Rezession oder Boom. Es gibt eine Menge dazwischen. Und "dazwischen" (oder wie ich es nenne, "sich durchwursteln") ist normalerweise das, was passiert. Unsere Pläne sollten die gesamte Bandbreite berücksichtigen.

Meine Frau hat zum Beispiel mit den Vorbereitungen für den nächsten Hurrikan begonnen, sobald ein Sturm (Bret) im Atlantik auftauchte. Ersten Berichten zufolge hat Bret Puerto Rico im Visier, wird aber nun an uns vorbeiziehen. Ich habe sie damit aufgezogen, aber dann sagte sie: "Und was ist mit den beiden Stürmen dahinter?" Damit hat sie recht. Wir sollten bereit sein. Ich habe versucht, die Inflation auf diese Weise zu erklären. Ja, die Inflation ist hoch. Ja, die Inflation ist rückläufig. Ja, die Inflation wird hoch bleiben. Und ja, die Inflation könnte wieder ansteigen. All diese Aussagen können gleichzeitig richtig sein, und ich denke, sie sind es auch. Aber das bedeutet nicht, dass sie alle eintreten werden.

Heute möchte ich diese durchwachsene Inflationsprognose näher erläutern. Es gibt einen bestimmten Grund, warum ich glaube, dass sich die Inflation gegenüber dem Stand von vor einem Jahr verbessern, aber nicht auf das Niveau von vor dem COVID zurückgehen wird (zumindest eine Zeit lang). Ab hier dreht sich die Inflation nur noch um den Wohnungsbau (und bis zu einem gewissen Grad um Dienstleistungen, aber diese Preise können genauso schnell fallen, wie sie gestiegen sind). Und wie Sie sehen werden, hat sich der Immobiliensektor in den letzten Jahren stark verändert.

Das wiederum wirkt sich auf andere Erwartungen aus. Ich habe schon früher gesagt, dass wir eine seltsame Rezession haben könnten, anders als die zyklischen Abschwünge, die wir für "normal" halten. Sie fanden nämlich in einem bestimmten wirtschaftlichen und politischen Kontext statt, der nur in den letzten 150 Jahren oder so vorherrschte. Ändert sich der Kontext, können sich auch andere Dinge ändern. Da die Zentralbanken nicht mehr so funktionieren, wie es ursprünglich vorgesehen war, denke ich, dass wir uns an diesem Punkt befinden könnten. Ist eine Rezession noch zu erwarten? Ja, natürlich. Aber auf dem Weg dorthin passieren einige lustige Dinge.


Nilpferd im Pool

In einer dynamischen Wirtschaft steigen und fallen die Preise regelmäßig. Von Preisinflation spricht man, wenn der allgemeine Trend höher ist. Wir versuchen, sie mit unpräzisen Maßstäben wie dem Consumer Price Index zu messen. Der CPI überwacht die Preise für einen hypothetischen Korb von Waren und Dienstleistungen, der die Ausgaben eines typischen Haushalts repräsentieren soll.

Wohnen ist für die meisten Familien die größte Einzelausgabe. Das gilt auch für den US-Verbraucherpreisindex, wird aber auf eine seltsame Weise dargestellt. In den USA kauft man entweder ein Haus oder mietet eines. Im CPI wird beides berücksichtigt. Der Index gewichtet die "Miete des Hauptwohnsitzes" mit 7,5% und die "Owner's Equivalent Rent" mit 25,4%. Zusammen mit einigen kleinen Nebenposten (Hotels, Wohnheime usw.) bilden sie die Komponente "Unterkunft" mit einer Gewichtung von 34,6%.

Dieser Prozentsatz mag Ihrer Situation ähneln oder auch nicht, aber hier ist der eigentliche Punkt: Wenn wir über die CPI-Inflation sprechen, machen die Wohnungspreise etwa ein Drittel der gesamten Diskussion aus. Es ist nicht nur ein Punkt auf einer Liste. Das Wohnen ist der 800-Pfund-Gorilla, der Elefant im Raum, das Nilpferd im Pool. Es dominiert alles andere, einschließlich Lebensmittel mit 13,4% und Energie mit knapp 7%.

Wenn sich die Immobilienpreise in eine Richtung entwickeln, ist es für den gesamten US-Verbraucherpreisindex sehr schwer, sich in die andere Richtung zu bewegen. Ich weiß, alle Immobilien sind lokal usw. usw. Man kann immer Extreme finden. Aber es gibt allen Grund zu der Annahme, dass die allgemeine Tendenz der Immobilienpreise - die für den Consumer Price Index ausschlaggebend ist - noch viele Jahre lang weiter steigen wird.

Kehren wir zurück zu meinem Artikel "Tiny Housing Bubbles" aus dem Jahr 2021. Darin ging es darum, dass die Bildung von Haushalten der Schlüssel zur Wohnungsnachfrage ist. Alleinstehende werden zu Hauskäufern, wenn sie sich niederlassen und darüber nachdenken, Kinder zu bekommen. Barry Habib hat Daten, die zeigen, dass das Alter, in dem dies geschieht, bemerkenswert konstant bei 33 Jahren liegt. Die Zahl der Menschen in diesem Alter bestimmt die Wohnungsnachfrage. Und wissen Sie was? Hier ist ein Chart, den Barry seinerzeit für mich erstellt hat.



Der Höchststand der Geburten der Generation der Millennials wurde 1990 erreicht. In diesem Jahr werden sie 33 Jahre alt. Weitere werden im Jahr 2024 und in den Jahren danach folgen. Dies dürfte die Nachfrage ankurbeln, insbesondere nach Wohnungen, die für junge Familien geeignet sind. Leider sind solche Wohnungen Mangelware.


Anreize sind wichtig

Nach dem Zweiten Weltkrieg haben wir (meines Erachtens in weiser Voraussicht) beschlossen, dass Wohneigentum der amerikanische Traum ist und die Politik diesen Traum unterstützen sollte. So wurden Hypothekenzinsen zu einem gängigen Steuerabzug. Es handelte sich also um eine Steuersubvention, die die Kosten für den Kauf eines Hauses reduzierte. Um sie in Anspruch zu nehmen, musste man die Abzüge einzeln angeben, aber das war selten ein Problem. Dann geschah im Jahr 2017 etwas, das meines Erachtens im Hinblick auf den Wohnungsbau unbeabsichtigt war, sich aber als bedeutsam erweist.

Durch die Steueränderungen in diesem Jahr wurde der Standardabzug auf ein viel höheres Niveau angehoben, was in Verbindung mit der Niedrigzinsregelung der Fed bedeutete, dass die meisten nicht-vermögenden Hausbesitzer keinen zusätzlichen Nutzen aus ihren Hypothekenzinsen mehr ziehen konnten. Und er wird sogar noch höher an die Inflation angepasst; ein Ehepaar, das gemeinsam einen Antrag stellt, wird in diesem Jahr einen Standardabzug von 27.700 Dollar erhalten. Man muss also schon ein sehr großes Haus besitzen und/oder viele andere abzugsfähige Ausgaben haben, um die Einzelabzüge in Anspruch nehmen zu können.

(Anmerkung: Die obigen Ausführungen entsprechen meinem eigenen Verständnis, aber ich bin weder ein Wirtschaftsprüfer noch der Sohn eines Wirtschaftsprüfers. Bitte holen Sie sich professionellen Rat, bevor Sie steuerliche Entscheidungen treffen).

Wie ich immer sage: Anreize sind wichtig. Nicht wohlhabende Haushalte haben keinen steuerlichen Anreiz mehr, ein Haus zu kaufen, und andere Anreize, es nicht zu tun. Es ist wahrscheinlich kein Zufall, dass die Bauunternehmen den Bau von Eigenheimen, die wir früher als "Einstiegshäuser" bezeichnet haben, weitgehend eingestellt haben. Und wenn sie doch solche Häuser bauen, dann oft für Investoren, die sie an junge Familien vermieten wollen, die früher Hauskäufer waren. Auch sonst tut sich einiges. Viele Städte und Vororte haben Bauvorschriften erlassen, die von kleineren Häusern abraten.

Der Trend, von zu Hause aus zu arbeiten, führt dazu, dass die Menschen mehr Platz und andere Grundrisse wünschen. All dies führt zu einem qualitativen Missverhältnis zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsbestand, was die Preise in die Höhe treibt. Dies schlägt sich in den Inflationszahlen nieder.

Erinnern Sie sich an die Gewichtung von 34,6% des CPI für Wohnimmobilien. Stellen Sie sich vor, dass (sehr hypothetisch) alle anderen Preise gleich bleiben und der Wohnungsmarkt in einem Jahr um 10% steigt. Der Consumer Price Index insgesamt würde immer noch um 3,46% steigen. Das ist ein ziemlich unwahrscheinliches Szenario, vor allem, wenn sich das Mietwachstum verlangsamt. Ein langsameres Mietwachstum ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einem Rückgang der Miete (entweder der tatsächlichen Miete oder der Owner's Equivalent Rent).