Grundsätzliche Gedanken zum Wohnungsmangel

Vor politischen Hintergründen wie dem Ukrainekrieg oder auch dem deutschen Haushaltsstreit erodiert von der deutschen Öffentlichkeit nahezu unbemerkt ein bisheriger Grundpfeiler unserer Gesellschaft: die Aussicht auf bezahlbaren Wohnraum für alle und die realistische Chance der Mittelschicht auf ein Eigenheim.

Deutlich wurde dies u.a. anlässlich der kürzlichen Hauptversammlung der Vonovia AG, die mit über 480.000 Wohnungen Deutschlands größter Wohnungsvermieter ist. Vorstandschef Rolf Buch wurde dort beim Thema "drohende Wohnungsnot" sehr deutlich.

Sein Konzern, so Buch, erhalte täglich Anfragen "von Hunderten, an manchen Tagen von Tausenden“ Menschen, die beinahe verzweifelt auf der Suche nach einer Wohnung seien. Buch hält dies für eine sozial prekäre Lage, weil damit die Ungleichheit zwischen Wohnungsbesitzern und Besitzlosen angeheizt werde. Und politisch seien die Folgen dieses Missstandes noch gar nicht abschließend einzuschätzen.

Buch findet deshalb, daß die politisch Verantwortlichen dem Thema "Wohnungsmangel" nicht die Priorität einräumen, die ihm eigentlich zukommen sollte. Denn weil bei stagnierender Neubautätigkeit der Zustrom nach Deutschland fast unvermindert anhalte, so Buch sinngemäß, verschärfe sich dieses Problem ohne weiteres Zutun der Politik ganz von selbst.

Bis zum Jahr 2027 werden in Deutschland nach einer aktuellen Schätzung des "Zentralen Immobilienausschusses“ (in dem rund 30 Verbände der Immobilienwirtschaft organisiert sind) mehr als 800.000 Wohnungen fehlen.

Es gäbe also gute Gründe für die Politik, namentlich Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) und Bundesbau-ministerin Klara Geywitz (SPD), dem Wohnungsbau mit gezielten Reformen wieder auf die Sprünge zu helfen. Es sind Reformen, die mit der Überschrift "Weniger Bürokratie – mehr Kapitalismus wagen“ zu beschreiben sind.

Tatsächlich gab es im Jahr 1990 in Deutschland rund 5.000 Bauvorschriften, heute sind es rund 20.000. Ließe man Bauträgern und Investoren nur etwas mehr Freiheit, meinen viele Fachleute, würde allein schon dies wie ein Konjunkturprogramm wirken.

Zu einer wirksamen Senkung der Baukosten – und damit der späteren Miethöhe – trüge auch ein Entrümpeln der für Energieeffizienz und Umweltschutz erlassenen Bauvorschriften bei. In einer aktuellen Schätzung beziffern die Fachleute des Zentralen Immobilienausschusses die durch Umweltauflagen etc. verursachten Baukosten im Geschosswohnungsbau auf rund 40% des Gesamtaufwandes!

Der Staat hat, das bleibt nüchtern festzustellen, mit seinen zunächst durchaus gut gemeinten Eingriffen in den freien Wohnungsmarkt diesen nicht gerechter oder "ökologischer", sondern ganz einfach nur "kaputt" gemacht. Politisch steht man in Deutschland vor der Entscheidung, ob man sich im Baubereich nun auch noch im letzten Detail "verregulieren" oder lieber "effizient Wohnungen bauen“ möchte, befindet Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie.

Auch hier würde mehr Freiheit wie ein Konjunkturprogramm für die Baubranche wirken. Und diese hätte es inzwischen sogar schon nötig, denn aktuell leiden rund 40 % der Bauunternehmen unter einem Auftragsmangel und bei 10% ist bereits von ernsthaften Finanzierungsschwierigkeiten die Rede.

Für breitere Schichten bezahlbarer Wohnraum, darüber sollte man sich auch klarwerden, wird aufgrund der Grundstückspreise kaum mehr in besten Stadtlagen erstellbar sein. Mehr denn je wird man deshalb auch auf erschließbare Flächen in den „äußeren Speckgürteln“ der großen Städte zurückgreifen müssen. Für die Politik ergeben sich daraus weitere Aufgaben in Form einer Verkehrspolitik, die den dadurch neu geschaffenen Bedürfnissen hinreichend Rechnung trägt.

Schon die vorstehend beispielhaft aufgeführten Punkte belegen, daß die derzeitige Krise des deutschen Wohnungsmarktes im Wesentlichen hausgemacht ist. Wenn die Ampel-Koalition sich dem Problem nur einiger maßen ernsthaft stellen würde, könnten schon bald die ersten Gegenmaßnahmen wirken.

Nicht in den Einflussbereich der Politik fällt allerdings – und das aus gutem Grund – die Zinspolitik. Könnten Wohnungsbauprojekte noch immer wie vor einigen Jahren zu nahezu "Nullzinsen“ finanziert werden, hätte auch dies eine entsprechend "mietsenkende" Wirkung.

Angesichts der inzwischen wieder gestiegenen Zinsen zeigt sich eindrucksvoll, daß im Bereich der Wohnungsbaupolitik bereits wertvolle Zeit nutzlos verstrichen ist...!


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Auszug aus den "Vertrauliche Mitteilungen", Nr. 4602