Drei Speichen Regel 2017

Es ist zu erkennen, dass sich die Immobilienpreise in den USA bis weit in die 1990er Jahre hinein mit dem Konsumentenpreisindex entwickelt haben, sprich mit der Inflation. Erst ab Ende der 1990er begannen die Immopreise stärker zu steigen wie das allgemeine Preisniveau, was bekanntermaßen 2007/2008 zur ersten Immobilienkrise in den USA führte. Aktuell liegen wir gemäß dieser Betrachtung wieder auf dem Vorkrisenniveau von vor 10 Jahren, d.h. gegenüber der allgemeinen Preisentwicklung liegt eine Überbewertung von ca. 30% vor.

In Deutschland hat sich im Gegensatz zu den USA gemäß Literatur noch kein Immobilienindex eindeutig als Leitindex durchgesetzt. Die folgende Grasphik zeigt den Index von Immobilienscout24.de von 2007 bis heute. Er gründet auf empirischen Preisen, die diese Handelsplattform misst und indexiert.




Auch in dieser Abbildung ist zu erkennen, dass analog zur Situation in den USA die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren weitaus stärker gestiegen sind, als der Verbraucherpreisindex.




Nach einer Studie des DIW Berlin gibt es in Deutschland ca. 7 Mio. Vermieter. Diese würden zwar im Schnitt < 4% Rendite erwirtschaften, von diesen 7 würden jedoch 3 Mio. nichts verdienen und ½ Mio. würde sogar Verluste generieren (Quelle: Sachwerte Magazin 2/2015, S. 16). D.h. nach dieser Studie sind zumindest 50% der Deutschen Vermieter nach Inflation auf der Verliererseite. Mögliche Probleme können vielfältiger Art sein:

• Notwendige Bildung von Rücklagen
• Instandhaltungskosten
• Auswirkungen der Demographie
• Arbeitslosigkeit der Mieter
• Sonstige Mietausfälle (Mietnomanden)
• Möglichkeit von zukünftigen Zwangshypotheken
• Immoblase (zu teuer gekauft)
• Politische Eingriffe (siehe "Mietpreisbremese": Nur rund jeder 10. Deutsche ist Vermieter. Was heisst das für die Politik, die immer Mehrheiten suchen und protegieren muss? Die Mehrheit in diesem Land ist Mieter.)
• Beschlüße auf Eigentümerversammlungen

Auch eine Studie des Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut und der Berenberg Bank aus dem Jahr 2012 kommt zu dem Ergebnis, daß Immobilien mit < 4% rentieren (betrachteter Zeitraum 1992 - 2012).




Auf Grundlage dieser Studie wären für die Immobilienspeiche Ackerland und Forstflächen klar zu präferieren. Beide Anlagevehikel haben jedoch eigene Fragestellungen, die jedoch nicht Gegenstand dieses Artikels sein sollen. Im geschichtlichen Kontext ist festzuhalten, daß Immobilien in Form von Gebäuden derzeit überbewertet erscheinen und zudem in Deutschland länderspezifischen Risiken unterworfen sind. Sinnvoller erscheint es auch aus Diversifikationsgründen zu sein, diese Speiche z. B. mit REIT-Aktien abzubilden, die z.T. höhere Renditen als 4% erwirtschaften können. REITs sind zudem weitaus liquider als die vermietete Eigentumswohnung in der eigenen Stadt und das Vermögen kann auch geographisch international diversifiziert werden (Stichwort Klumpenrisiko).